Dictatura vanzatorilor de apartamente

Vanzarea de apartamente deja bate pasul pe loc. Chiriile se umfla de la luna la luna, iar pretul ridicat al terenurilor anunta un blocaj care ar putea izbucni chiar incepand de anul viitor.

Chiriile au crescut spectaculos din luna septembrie, iar analistii imobiliari nu se asteapta la scaderi in anul care vine. Daca in mai sau in iunie un apartament bun cu doua camere, amplasat intr-un cartier marginas din Capitala, putea fi inchiriat cu 150 de euro/ luna, acum nu se mai gaseste nimic sub 230 de euro/luna. O locuinta decenta, dotata cu aragaz, frigider si televizor, nu se inchiriaza sub 250 de euro/ luna, spun agentii imobiliari.

Fenomenul a prins viteza dupa ce "robinetul cu bani" al bancilor s-a redus prin limitarea creditului imobiliar in valuta. "Persoanele cu venituri mici si medii nu mai pot lua imprumuturi de la banci in euro, pentru ca nu indeplinesc cerintele impuse de institutiile finantatoare si, in plus, li se ofera creditul in lei, care este mai scump", explica Radu Zilisteanu, presedintele companiei imobiliare Land Experts. El spune ca toti aceia care nu reusesc sa obtina un credit bancar sunt nevoiti sa stea cu chirie. Exista foarte multi tineri, nu doar studenti, care vin in Bucuresti si in marile orase pentru a gasi de lucru.

Acestia nu au un salariu suficient de mare pentru un credit imobiliar, iar singura solutie este sa inchirieze o locuinta.

Lor li se adauga si cei care, desi au un salariu mai bun, nu vor sa ia deocamdata credite in lei pentru cumpararea de locuinte, preferand sa astepte ieftinirea acestui produs bancar, afirma Radu Zilisteanu. "Multi nu vor sa apeleze la creditele in lei pentru ca sunt mai scumpe. Este ca si cum te-ai duce la piata sa cumperi morcovi si vanzatorul iti spune: nu avem morcovi, dar va dam pastarnac", adauga presedintele Land Experts. Agentii imobiliari sustin ca, in acest moment, cererea de locuinte pentru inchiriere este de doua ori mai mare decat oferta si apreciaza ca in aceste conditii chiriile vor ramane ridicate o perioada mai lunga de timp.

Tranzactii in scadere

Un lucru e cert. Agentiile imobiliare spun ca numarul tranzactiilor de vanzare-cumparare este pe zi ce trece mai mic, iar piata de cartier se afla intr-un blocaj din ce in ce mai serios. "Toti colegii mei se plang de faptul ca se incheie tot mai putine contracte de vanzare-cumparare", explica Dan Negulescu, director general la compania Mister D. Daca in octombrie numarul tranzactiilor scazuse cu 30% fata de august, in noiembrie vanzarile s-au redus la jumatate comparativ cu luna august, opineaza agentii imobiliari. Ei adauga faptul ca in decembrie si ianuarie vanzarile de apartamente ar putea sa se reduca si mai mult, avand in vedere ca si in ultimii ani aceste luni au fost mult mai slabe decat celelalte.

Ce se ascunde in spatele acestui blocaj al pietei? "Avem de-a face cu mai multe fenomene. Pe de-o parte, vanzatorii stau in expectativa, persistand in iluzia ca mai incolo inseamna un pret mai bun, in timp ce multi cumparatori nu se mai califica pentru creditele in valuta. O alta parte din cumparatori incep sa-si socoteasca banul mai atent decat acum un an sau doi, iar oferta, din ce in ce mai scazuta si mai neinteresanta, reduce in mod drastic ceea ce se cheama portofoliul disponibil", precizeaza Arthur Silvestri, presedintele Institutului de Consultanta Imobiliara - SGA.

Vånzatorii asteapta

"Cine are un apartament sau o garsoniera in plus nu se grabeste sa vanda, prefera sa inchirieze. Mitologia integrarii in Uniunea Europeana a devastat piata imobiliara, transformand-o intr-o dictatura a vanzatorului", spune Arthur Silvestri. Acum, o buna parte din vanzatori prefera ori sa dea un tun si sa vanda la un pret foarte bun, ori sa astepte momentul integrarii, cand se presupune ca va fi atins pretul maxim. Insa asteptarea s-ar putea intoarce impotriva celor care o practica, din cauza ca piata de cartier nu este un segment ce va prezenta interes pentru investitorii europeni. "Investitorii care sunt asteptati nu vor veni in Romania sa cumpere apartamente de bloc! In schimb, vor veni sa cumpere teren agricol care costa inca 450-600 de euro/ha, in vreme ce in Cehia se achizitioneaza cu aproximativ 5.000 de euro, in Italia - cu minimum 6.000 si in Polonia cu 6.000-7.000 de euro/ha", explica presedintele Institutului de Consultanta Imobiliara - SGA.

Cumparatorii nu se inghesuie

Cumparatorii au inceput sa refuze "sa plateasca ce nu face", adica sa achite peste 1.000 de euro/mp pentru un apartament intr-un bloc vechi, situat intr-un cartier de la periferia Bucurestiului. Agentii imobiliari spun ca a trecut vremea cand se cumpara orice pentru ca oricum pretul crestea si investitia in sine renta. Acum pretul s-a plafonat si este aproape imposibil sa mai creasca, spun analistii imobiliari. In aceste conditii, cumparatorii sunt mult mai selectivi, nu se mai grabesc, au mult mai multe pretentii. Efectul este deja vizibil. Piata s-a blocat, preturile cerute de vanzatori nu se mai suprapun peste pretentiile cumparatorilor.

In conditiile in care 9 din 10 locuinte sunt achizitionate prin credit bancar, piata imobiliara a devenit o anexa a bancilor, spun analistii imobiliari. Orice modificare a condi-tiilor de acordare a creditelor produce efecte dramatice pe pia-ta imobiliara. "Incetinirea creditarii a aparut, in 2005, la doar cateva saptamani dupa ce, printr-o alta decizie bizara, avånd caracter administrativ, s-a restrans si circulatia fortei de munca emigrante, care, la randul ei, constituia un al doi-lea robinet de bani", spune Silvestri.

Previziuni

Analistii imobiliari nu se hazardeaza sa mai faca previziuni clare, sa dea procente referitor la cat vor putea sa scada ori sa creasca preturile pe anumite piete. Spun ca sunt prea multe necunoscute in ecuatia formarii preturilor. "Depinde de politica creditului, de aparitia unei strategii nationale, de existenta antreprenorilor dispusi sa construiasca pentru oamenii simpli", spune Silvestri. El adauga totusi ca, in conditiile in care preturile apartamentelor din cartiere depasesc cu aproape 50% preturile din Sofia si se apropie de cele din Belgrad, capitala unei tari aflate intr-o criza imobiliara fara precedent, deoarece a trecut printr-un razboi, cateva evolutii pot fi prevazute. "Preturile din cartiere muncitoresti, precum Pantelimon, Berceni, Militari, Drumul Taberei si Balta Alba, se indreapta catre o plafonare cu o marja de pana la maximum 5-8% in sus sau in jos, in functie de evolutia creditului ipotecar/ imobiliar", considera presedintele Institutului de Consultanta Imobiliara - SGA.

In schimb, apartamentele de tip Centrul Civic, unde sunt incluse si mondenele cartiere de Nord - Scoala Herastrau si Baneasa, invecinate cu mari dezvoltari rezidentiale -, isi mentin cota ridicata si preturile vor fi in crestere lenta, cu pana la 15-18%, pe o perioada medie. Iluzia scaderii de pret ramane o simpla speranta atata vreme cat nu apar alternative, apartamente ieftine in interiorul orasului, concluzioneaza Silvestri.

Urmeaza blocajul terenurilor

Pretul terenului este atat de ridicat, incat specialistii se asteapta la un blocaj al tranzactiilor similar cu acela de pe piata apartamentelor. "Dupa ce se atinge un anumit nivel al preturilor, piata se plafoneaza de la sine si apare un blocaj, deoarece nici o investitie nu mai este rentabila daca se plateste pentru achizitia terenului mai mult de 45-50% din valoarea totala a proiectului", se arata intr-un raport al Institutului de Consultanta Imobiliara - SGA. "Cand in cartierul Primaverii se cer, pentru un metru patrat de teren, 2.500 de euro, adica aproape tot atat cat in multe capitale europene, un calcul simplu arata ca, orice investitie s-ar face, apare un coeficient de risc care acum cativa ani nici macar nu se putea pune in discutie", explica Silvestri.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe