Explozia preturilor locuintelor construite inainte de 1989 a fost, in ultima perioada, subiectul unor dezbateri aprinse. Un apartament de doua camere de 45 de metri costa 42.000 de euro? Este inadmisibil, ar spune cu naduf multi dintre cei aflati in cautarea unei locuinte. Vanzatorii sunt insa tari pe pozitii, pentru ca stiu ca cererea este mult mai mare decat oferta, iar atat timp cat exista clienti dispusi sa plateasca pretul cerut, nu au de ce sa-si diminueze pretentiile.

Adevarul este ca piata imobiliara va fi mereu influentata de puterea de cumparare. Altfel spus, cresc veniturile populatiei, creste si posibilitatea de a achizitiona o proprietate. si cum bancile se intrec in oferte de credite ipotecare, bani exista in piata. Ca sa nu mai vorbim de sumele aruncate in joc de romanii care lucreaza in strainatate. Iata, asadar, complexul de factori care a facut ca preturile de vanzare sa ajunga la nivelul de azi. Bineinteles ca un apartament se poate evalua si i se poate estima o valoare de piata.

Poate multi sunt tentati sa creada ca rezultatul evaluarii unui apartament de bloc este mult diferit fata de pretul de vanzare. "In realitate, diferentele nu depasesc cateva procente, intrucat evaluarea unei proprietati imobiliare tine intotdeauna cont de piata si de evolutia acesteia", spune Adrian Crivii, expert evaluator, presedintele companiei Darian Rom Suisse.

De exemplu, pentru a realiza evaluarea unui apartament de trei camere situat in cartierul Titan, specialistii il compara cu altele similiare din aceeasi zona. In functie de dotarile si finisajele proprietatii analizate, se realizeaza corectii in plus sau in minus. Astfel, rezulta o valoare de piata care, in cele mai multe cazuri, se apropie de pretul real de vanzare.

Citeste si:

O alta metoda ia in calcul randamentul proprietatii. Adica, pe baza nivelului chiriilor din zona, se calculeaza ce venituri anuale ar putea obtine in acest fel proprietarul apartamentului evaluat. Apoi, se calculeaza rata de capitalizare, care se obtine impartind venitul din inchiriere la pretul de tranzactionare din zona. De exemplu, daca un apartament din Drumul Taberei s-ar inchiria cu 220 de euro/luna, ar insemna ca venitul anual ar fi de 2.640 de euro.

Aceasta suma se imparte la pretul de vanzare din zona, obtinandu-se astfel rata de capitalizare. Apoi, venitul din chirii se imparte la rata de capitalizare, obtinandu-se valoarea estimata de piata a apartamentului. Pentru a stabili apoi care dintre cele doua metode va furniza valorea cea mai apropiata de pretul de tranzactionare, se va lua in calcul daca zona unde se afla imobilul este dominata de inchirieri sau de vanzari.

Cosette Tutunea, directorul agentiei Casa-Rom Invest, considera ca un raport de evaluare bine intocmit este in avantajul cumparatorului. "Rezultatul evaluarii unei proprietati indica cumparatorului cati bani trebuie sa scoata din buzunar, oferindu-i acestuia o imagine clara asupra valorii apartamentului pe care urmeaza sa il cumpere", spune Tutunea.