Castigi din imobile mai mult decat la banca

Pe piata imobiliara se pot castiga bani in multe feluri. In ultimii ani, cele mai profitabile afaceri s-au dovedit cele cu terenuri. Asa cum s-a mai scris in revista noastra, se pare ca incet-incet, investitiile speculative lasa loc celor de durata. Cele doua tipuri de tranzactii merg in paralel. Marii actori vor sa castige din proiecte de anvergura: cumpara terenuri pe care construiesc unitati locative. Cine a simtit din timp aceasta tendinta a achizitionat terenuri, de pe urma carora a scos profituri substantiale, prin revanzare.

"Incepand cu 1997, in urma achizitionarii unor foarte mari suprafete de teren (5.000-30.000 mp), s-au dezvoltat din ce in ce mai mult condominiumurile. Cele mai solicitate sunt acelea care ofera vile duplex sau apartamente cu suprafete intre 80-400 mp", a declarat Robert Teodorescu, directorul Departamentului Vanzari Rezidentiale din cadrul companiei imobiliare Regatta.

Se dezvolta tot mai multe proiecte rezidentiale. Fenomenul devine interesant nu numai pentru antreprenorii de constructii si agentiile imobiliare, ci si pentru alte categorii de intreprinzatori privati.

Zilele acestea se deruleaza o emisiune de obligatiuni corporatiste. Compania Herastrau Imobiliare Investitii, infiintata in februarie 2005 si avand drept actionar majoritar o firma din Luxemburg, a lansat o oferta pentru perioada 24 octombrie-11 noiembrie. Scopul ofertei: atragerea de fonduri pentru construirea de blocuri in partea de nord a Capitalei. Emisiunea se ridica la 25 de milioane RON (circa 7 milioane euro), reprezentand 35% din costul total al proiectelor, care se cifreaza la 20 milioane de euro. Restul de 65% va fi obtinut din resurse proprii si finantari bancare.

Investitia minima: 100 RON

"Valoarea unei obligatiuni este de 100 RON. Dobanda va fi Euribor la 6 luni plus 7,5%, deci aproximativ 10% pe an in euro. Plata dobanzii se face semestrial. Emisiunea, efectuata in lei, va fi consolidata in euro. Totul se calculeaza prin raportare la moneda unica", ne-a informat Sergiu Florea, avocat la Olteanu & Partners, firma de avocatura care a fost aleasa pentru serviciile de consultanta juridica. Obligatiunea are o durata de doi ani, astfel ca termenul de scadenta va fi 11 noiembrie 2007.

Pentru comparatie, sa spunem ca pentru un depozit in euro la banca, dobanda primita se situeaza in aceasta perioada la 3-4% pe an. O persoana fizica poate cumpara oricate obligatiuni doreste. Va exista o transa de 30% din emisiune destinata pietei de retail (achizitii intre 1 si 100 obligatiuni). Cealalta transa, de 70%, va fi rezervata marilor investitori. Nu se permite sa se ajunga la suprasubscriere. Cand se atinge pragul de 7 milioane de euro, operatiunea se opreste.

Este prima emisiune organizata dupa schimbarea Regulamentului CNVM (Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare), schimbare intervenita la 1 iulie 2005. Desi, conform noii legislatii, nu se mai solicita garantii, s-a incheiat polita de asigurare cu BCR Asigurari. SVM-ul (societatea de valori mobiliare) prin care se deruleaza operatiunea este CAIB Securities. Societatea bancara cu care se lucreaza: HVB Romania. Dupa data de 11 noiembrie, obligatiunea va fi listata la Bursa de Valori Bucuresti. Cine va dori sa cumpere, o va putea face in ringul Bursei, evident prin intermediul unui SVM.

Banii vor fi utilizati pentru constructii rezidentiale. Investitorii au analizat 200 de terenuri, din care s-au oprit la 11. Dintre acestea, vor fi alese doua pe care se vor ridica blocurile. Proiectele vor fi elaborate in Occident, dar adaptate la realitatea de la fata locului. Apartamentele (cu doua si trei camere) vor avea intre 80 si 140 metri patrati. Preturile de vanzare vor oscila intre 1.300 si 1.400 euro/mp. Lucrarile de executie vor demara in martie si vor dura 18-20 luni, astfel ca vor fi gata pe la jumatatea anului 2007.

Beneficiarii provin din "clasa de mijloc spre lux"

Specialistii din domeniul imobiliar apreciaza ca apartamentele destinate persoanelor cu venituri ridicate au inregistrat un trend pozitiv in 2005, cu posibilitati de crestere in 2006. "In ceea ce priveste apartamentele, starurile acestui an se adreseaza clasei de mijloc si mijloc spre lux. Cele mai solicitate sunt amplasate in zonele de centru si nord (circa 700 locuinte), dar si in cele de centru-sud (circa 2.000 apartamente vor fi construite aici)", a afirmat Robert Teodorescu de la Regatta. Exista o serie de proiecte care se vor dezvolta in afara zonei centrale, in Jandarmeriei (200 apartamente) si Pipera - 150 apartamente.

Pe segmentul de vile, Pipera-Voluntari ramane cea mai cautata arie, unde pe parcursul a trei ani se preconizeaza construirea a 1.500 de unitati. 2006 va fi dinamic din punctul de vedere al ofertei, dar si mai dinamic din cel al cererii pentru apartamente in blocuri noi, localizate in zona Parcului Herastrau, Dorobanti, zona de nord si sectoarele semicentrale, cu acces facil catre cele mai importante parti ale Capitalei", a mai spus Robert Teodorescu.

Ne miscam mai repede ca olandezii

"Romania are o piata imobiliara cu evolutii rapide. Practic, ce s-a intamplat in Olanda in sapte ani s-a intamplat in Polonia in cinci si probabil ca la noi perioada va fi de trei ani. In acelasi timp, Romania e o piata interesanta din punctul de vedere al rentabilitatii investitiilor imobiliare, avand un randament mai mare decat Cehia sau Ungaria, de exemplu. Aceasta concluzie s-a desprins dintr-un studiu realizat de compania luxemburgheza Engelhorn SA Holding, care a decis sa se implice in dezvoltarea unor proiecte imobiliare in Bucuresti. Dupa ce a activat sapte ani in Europa Centrala si de Est ca furnizor de solutii informatice si logistica pentru domeniul farmaceutic, Engelhorn a devenit actionarul majoritar al societatii Herastrau Imobiliare Investitii".
Sergiu Florea, avocat la firma Olteanu&Partners

Creditul ipotecar stimuleaza cererea de locuinte
"Cel mai dinamic sector de piata in prima jumatate a anului 2005 a fost cel al achizitiilor rezidentiale. Acesta este direct si puternic influentat de cresterea rapida a creditului ipotecar, care a stimulat cererea pentru locuinte. Preturile au crescut pentru fiecare tip de imobil, spre exemplu in cazul blocurilor construite inainte de 1989 crescand cu 100%. Creditele ipotecare vor fi in continuare cautate, chiar daca s-au inasprit conditiile de obtinere a acestora, deoarece ofera mai multe avantaje ca alte surse de finantare. Analizand zonele Bucurestiului, tinand cont de confort si de accesul catre centru, se observa ca dezvoltarea imobiliara cea mai mare a avut loc in zona de nord si in imprejurimi: Herastrau - Nordului, Baneasa - Iancu Nicolae, Ionescu Sisesti si chiar Snagov".
Robert Teodorescu, director de departament la compania imobiliara Regatta

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe