Bordeie de o suta de mii de euro

Lipsa spatiului pentru constructii din zonele centrale genereaza o crestere semnificativa a preturilor pe metru patrat. O casa construita inainte de razboi in zona Calea Calarasi sau Calea Mosilor ajunge sa coste, in ciuda aspectului jalnic, pana la 100.000 de euro. Cei care cumpara nu sunt persoane ce vor sa locuiasca in respectiva locuinta, ci companii care construiesc cladiri de birouri. Poate credeti ca aceasta afacere nu este profitabila, insa un singur birou de 100 de metri patrati este vandut cu peste 100.000 de euro.

Cele mai scumpe case din Bucuresti depasesc zece milioane de euro. Cele mai ieftine apartamente nu costa sub 20 de mii de euro. Cu toate acestea, Capitala este un loc in care majoritatea afacerilor imobiliare prospera. Mai toate agentiile, mici sau mari, obtin profituri semnificative din vanzarea sau inchirierea de imobile in Bucuresti. Pare, deci, o afacere profitabila.

Cum se stabileste pretul unei case

Conform expertilor Companiei Imobiliare Regatta cinci sunt criteriile importante care pot creste sau scadea pretul unei case in Capitala.

1) Amplasarea. Zonele cele mai bine cotate ale Bucurestiului sunt situate in nordul si centrul orasului, locatii mai accesibile gasindu-se in sudul si sud-estul Capitalei. Pentru a cumpara o locuinta in Primaverii trebuie sa scoti din buzunar 2.200 de euro pe metru patrat, in Herastrau-Nordului 1.700 de euro, iar la Piata Unirii "numai" 1.000 de euro pe metru patrat. In acelasi timp, un apartament cu doua camere in Ferentari nu depaseste 17.000 de euro, unul la Piata Sudului costa cam 30.000, iar unul in Titan 40.000 de euro.

2) Suprafata construita. In general, locuinta mai mare inseamna un pret mai ridicat. Insa diferentele de suprafata genereaza preturi diferite mai degraba in cazul vilelor decat al apartamentelor. Diferenta intre un apartament cu doua camere si unul cu trei este destul de mica datorita valorilor ridicate ale intretinerii.

3) Suprafata aferenta (curtea). Criteriul perimetrului aferent este luat in considerare numai in cazul caselor. Tendinta cumparatorilor este de a cauta locuinte care sa aiba curte mare sau macar de dimensiuni acceptabile. Rezulta astfel preturi mai mari pentru case cu suprafata aferenta mai mare.

4) Arhitectura. Pana acum cumparatorii nu luau prea mult in considerare aspectul estetic preferand sa amenajeze ulterior locuinta dupa propriile standarde. In ultima vreme, criteriul aspectului are o importanta din ce in ce mai mare si influenteaza semnificativ pretul.

5) Piata. Expresii precum "pretul zonei" sau "zona foarte cautata" sunt din ce in ce mai uzitate de agentii imobiliari. Tu incerci sa-i explici ca nu stiu ce apartament este prea mic sau ca nu stiu ce casa nu are utilitati, iar el iti raspunde sec "Asta este pretul zonei". Cerintele pietei si uneori "ingineriile" agentiilor au impus o anumita marja, specifica fiecarei zone, sub care nu poti cumpara un imobil oricat de mic sau vechi ar fi el. Una peste alta, se pare ca factorul piata este cel care influenteaza cel mai mult pretul scazand din importanta celorlalte patru criterii.

Cat costa un teren in Bucuresti

Intr-un raport dat publicitatii de CB Richard Ellis (CBRE) se arata ca in ultimele 18 luni, preturile terenurilor au crescut cu pana la 70%. Acest lucru s-a intamplat in special datorita cererii foarte mare, dar si profitabilitatii ridicate a acestui tip de investitii. Potrivit aceluiasi raport, exista posibilitatea ca preturile terenurilor sa se stabilizeze in urmatorii ani, ajungandu-se la o rata medie de crestere de doar 15-20% pe an. In Bucuresti, cea mai mare parte a ofertei de terenuri este reprezentata de proprietatile mici individuale, de pana la 2.000 de metri patrati, si de proprietatile fostelor obiective industriale, cu suprafete cuprinse intre 5.000 si 20.000 mp. Preturile acestor terenuri variaza intre 700 si 1.500 euro/mp. Din aceasta cauza, dezvoltatorii industriali si rezidentiali se orienteaza in special catre zone din afara Bucurestiului, unde preturile variaza intre 30 si 50 de euro/mp.

Exceptand perioada inundatiilor, preturile terenurilor din Capitala si din vecinatatea ei sunt in continua crestere. Un metru patrat de pamant in zona Mall Vitan costa in jur de 375 de euro, in Titan 295 de euro, la Piata Domenii 1.400 de euro, la Piata Victoriei 1.200 de euro, la Bucur Obor 250 de euro, in timp ce in Pipera sau Primaverii poate ajunge la 1.500-1.700 de euro. Datorita gradului mare de ocupare al spatiilor de constructie in Bucuresti se poate sesiza in ultima vreme o orientare a cumparatorilor catre zonele limitrofe Capitalei, preturile fiind de altfel mult mai atractive.

Astfel, in comuna Popesti Leordeni si pe soseaua Bucuresti-Ploiesti pretul de achizitionare al unui metru patrat de teren este de 80 de euro, pe soseaua Bucuresti-Pitesti 40 de euro, in Corbeanca 30 de euro, in comuna Pipera 40-45 de euro, iar la Saftica 20 de euro. Daca facem un calcul simplu si adaugam la pretul metrului patrat de teren cheltuielile de constructie putem observa ca rezultatul final este, in majoritatea cazurilor, mai mic decat suma pe care ar trebui sa o platim pentru a cumpara o casa deja construita. Ramane, bineinteles, avantajul timpului.

Care sunt taxele si impozitele pentru terenuri sau locuinte

Un amanunt care trebuie luat in seama daca incepi o afacere imobiliara sau doar vrei sa cumperi o casa il reprezinta taxele si impozitele pe terenuri ori locuinte. Pentru un metru patrat de teren situat intravilan impozitul anual variaza de la 3.000 la 6.985 de lei in functie de zona unde este situat. Zonele sunt codificate de la A la D. Impozitul cel mai mare este in sectorul 1, iar cel mai mic in sectoarele 4 si 6. Terenurile extravilane sunt impozitate cu 10.000 de lei/mp. Pentru un garaj se plateste de la 135 pana la 365 de lei pe metru patrat, pentru un apartament cu doua camere 820.000 de lei pe an, iar pentru unul cu patru camere 1.500.000 de lei, in timp ce pentru o garsoniera platim 300.000 de lei pe an. Plata taxelor se poate face direct la casierie, prin ordin de plata, prin card, prin mandat postal sau chiar prin Internet.

Acte, acte si iar acte

Pentru cumpararea unui teren si mai apoi pentru construirea unui imobil sunt necesare,bineinteles, tot felul de acte si aprobari. Din pacate, in Romania procedura de obtinere a acestor documente nu este deloc simpla si consuma mult timp si bani. Pentru a perfecta un contract de vanzare-cumparare a unui teren ai nevoie de urmatoarele documente:
1. actele de proprietate ale imobilului;
2. certificat fiscal eliberat de Primarie - Directia Taxe si Impozite;
3. certificat de sarcini eliberat de Judecatorie;
4. documentatia cadastrala.

Pentru obtinerea autorizatiei de constructie lucrurile sunt si mai complicate, numarul actelor necesare fiind mai mare. Iata etapele ce trebuie parcurse pentru a obtine autorizatia:
I. Planul Urbanistic General - PUG - reprezinta planul in care se evidentiaza zonificarea functionala a orasului si se stabilesc axele principale de circulatie. Acesta cuprinde documentatia pe baza careia se elibereaza certificatele de urbanism si autorizatia de construire in teritoriul unei localitati.
II. Planul Urbanistic Zonal - PUZ - este planul in care se detaliaza zone determinate din Planul Urbanistic General, cuprinzand suprafete de cateva hectare.
III. Planul Urbanistic de Detaliu - PUD - stabileste conditiile de amplasare si executare pe un anumit teren a uneia sau mai multe constructii cu destinatie precizata. Organele de avizare solicita un Plan Urbanistic de Detaliu, fara a mai fi necesara intocmirea PUZ.
CU - Certificatul de Urbanism indica solutiile concrete si precise de construire a unui teren individual.

Autorizarea executarii constructiilor se face numai in anumite conditii, respectiv: - procentul de ocupare a terenurilor de catre constructia ce urmeaza a fi edificata sa nu depaseasca limita maxima stabilita. Procentele de ocupare sunt:
a) in zonele centrale - 80%;
b) in zonele comerciale - 85%;
c) in zonele mixte - 70%.

Bordeie de 100.000 de euro

Lipsa spatiului pentru constructii din zonele centrale genereaza o crestere semnificativa a preturilor pe metru patrat ajungandu-se uneori la situatii ce par sa apartina de domeniul absurdului. Astfel, o casa construita inainte de razboi in zona Calea Calarasi sau Calea Mosilor ajunge sa coste, in ciuda aspectului jalnic, pana la 100.000 de euro. Cei care cumpara nu sunt persoane ce vor sa locuiasca in respectiva locuinta, ci companii care construiesc cladiri de birouri. Poate credeti ca aceasta afacere nu este profitabila, insa un singur birou, de 100 de metri patrati, este vandut cu peste 100.000 de euro. Daca luam in considerare faptul ca o cladire poate avea pana la 100 de astfel de birouri, observam ca cei 100.000 de euro platiti pentru casa nu reprezinta mai nimic.

Vila din vis, fara canalizare

Ploile au scos la iveala o problema ce se discuta de mai multa vreme in cercul oamenilor care lucreaza in domeniul imobiliar. Este vorba despre lipsa canalizarii sau de calibrarea total ineficienta a conductelor la majoritatea paradisurilor rezidentiale care se ridica in jurul Bucurestiului. "A iesit la iveala o problema mai veche, lipsa canalizarii", afirma Liviu Ureche, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI). In jurul Bucurestiului sunt in constructie peste 20 de ansambluri rezidentiale, unele in zone fara canalizare, care au avut probleme la inundatii. Cu toate acestea, antreprenorii sustin ca nu le-au fost afectate vanzarile si ca locurile in care construiesc sunt plasate in zone mai inalte, unde apa nu a ajuns. Insa lipsa canalizarii ramane problema numarul unu.

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe