Piata imobiliara din Romania prezinta cateva trasaturi si procese specifice care merita examinate si subliniate, precizeaza S.G.A. Romania. Ele explica "criza de crestere" inregistrata mai ales in anul 2003, dar continuata si in 2004 in forme mai putin vizibile si cu un aspect superficial de temperanta. In realitate, fenomenele inregistreaza inca un caracter volatil, astfel incat perspectivele pot fi evaluate cu dificultate.

Aparitia creditului ipotecar, in 2003, a insemnat nu doar crearea unui mecanism de finantare suplimentara si o stimulare a achizitiilor, ci, in mod evident, a conectat piata locala la pietele financiare internationale, introducand aici principii de piata imobiliara globala. Astfel, nu se va actiona, de aici inainte, in mod specific si cu obiective conditionate exclusiv (ori preponderent) de context, mediu de afaceri si articulatii diverse cu caracter restrans, ci pe o piata organizata prin mecanisme de finantare, prin rata de dobanzi si prin dobanzi de refinantare, in conditii destul de diferite fata de perioadele anterioare.

Viitorul imediat se anunta, in acest context, mai agitat decat era prevazut, iar "criza de crestere" (de fapt, o criza de adaptare) se va mentine. Continua, deci, in 2005, procese initiate recent (precum "creditarea in regim de ipoteca", "banii suplimentari" introdusi de forta de munca emigrata si de speculatorii straini care, incepand din acest an, trateaza Romania ca pe un teritoriu de bursa imobiliara atragatoare), insa elementele de intensificare se vor vedea mai ales in liberalizarea contului de capital (in aprilie) si adoptarea "leului greu" (in iulie). Exista voci care prevad majorari automate de preturi de pana la 30 la suta si chiar 45 la suta prin interventia acestor doua momente insumate, dar nu exista, pe aceasta tema, alt gen de argumente decat precedentul produs pe alte piete si in alt context.

O piata "fierbinte", dar foarte confuza

Anul 2005 incepe intr-o atmosfera de confuzie generata de fluctuatiile de curs valutar ce au ingrijorat vanzatorii in noiembrie si decembrie 2004. Teama de "a pierde lei" prin acceptarea aceluiasi pret in valuta forte (de obicei euro), convertit la un curs scazut, a ridicat, in mod inevitabil, preturile, dar acestea, conform unei traditii, vor ramane ridicate chiar daca, nu peste multa vreme, cursul de schimb se va reface in datele anterioare. Se adauga si o nota de exaltare adusa de cvasicertitudinea "semnarii tratatului de aderare la UE", care face ca vanzatorii sa viseze ca vor obtine, peste noapte, preturi ca la Paris. Acestea sunt argumente pentru modificari imediate si nedisciplinate de preturi, care, producandu-se - fara nici un temei si pe orice segment de piata - vor afecta, inca o data, in mod irational un mediu care, acum un trimestru, arata destul de temperat si cu doar o "incalzire" evidenta doar pe piata tranzactiilor cu terenuri.

Escaladarea continua treptat si cu cateva accese, care debuteaza in luna martie o data cu obligatia de a se afisa preturile in leul greu. In climatul de confuzie, unde nici macar nu se va mai putea stabili o cota inteligibila pentru omul obisnuit, a leului fata de valute, preturile in sectorul imobiliar vor intra intr-o etapa de irationalitate cu tendinta de arbitrar. Pana se vor putea "traduce" vechile preturi ("lei vechi" echivalenti si valute din 2004) in noile preturi (in leul greu si valute din 2005), situatia va ramane confuza.
"Liberalizarea contului de capital" ar putea, la randul sau, sa majoreze preturile cu inca 20-25 la suta, avand in vedere circulatia de capitaluri pe o piata considerata a fi un mic El Dorado al acestui deceniu. Cei care se grabesc sa vina si sa faca plasamente (cand rata de profit atinge, atragator, 12-15 la suta pe an) nu stiu ca, inainte de 1999, o rata anuala de 20-24 la suta era considerata in mediile investitorilor "curajosi" ca fiind doar relativ multumitoare. Si, totusi, intarzierea se va compensa prin participatie consistenta, care, crescand cererea, preseaza asupra preturilor. Astfel incat, incepand din iulie 2005, cand leul greu, o data oficializat, mai complica inca o data orientarea vanzatorilor in materie de valori financiare, ne vom afla pe o piata foarte agitata, supusa unor decizii adesea bizare si incoerente.

Inceputul toamnei (sezonul traditional pentru achizitia de terenuri, cu cresterile cele mai evidente de pret pentru acest segment, oricum foarte cautat si in 2004) supraincalzeste cererea si spulbera oferta. Anul 2005 va fi afectat si de o participare extrem de intensa a speculatorilor diversi, inclusiv amatori, de regula interni, dar mai ales straini, care vor rula direct sau prin intermediari sume considerabile, in ideea unor castiguri rapide si neprevazute.

Acesta este un calendar tipic pentru supraincalzirea anterioara integrarii.
Catre sfarsitul anului se va observa ca etapa "romantica" a investitiei imobiliare a fost depasita. Pe o piata determinata global, prin mecanisme financiare cu grad ridicat de complexitate si conditionari, adeseori greu de prevazut, imobiliarul incepe sa devina o afacere de bursa, facuta la rece, oricat de "incalzit" ar fi contextul imediat.
Consecintele acestei etape noi vor fi evidente in aproape toate segmentele cu adevarat importante, iar fenomenele de concurenta intensificata (uneori cu piete supraaglomerate) vor traduce in mod semnificativ noua ordine in imobiliar.

Calm momentan pe piata chiriilor

Situatia chiriilor pentru locuinte ramane stationara pe ansamblu in Bucuresti, desi se vor inregistra fluctuatii nesemnificative, de cateva procente. Acest fenomen este neobisnuit, avand in vedere ca, acolo unde creditul ipotecar se dezvolta, chiriile scad. Dar, in Bucuresti, unde chiria mica, in cartiere, este calea adoptata de catre clientul tanar (personal mediu, recent urbanizat, slab platitor) inca inapt pentru credit ipotecar, interventia suplimentelor financiare este inoperanta. Aceasta fiind piata majoritara ca volum, rezulta ca, deocamdata, nu vom inregistra schimbari de fond in acest domeniu.

Citeste si:

Constanta ramane si piata rezidentiala medie (apartament de vila, bloc standard "nou"), frecventata de personalul strain mediu, un segment ce s-ar putea intensifica prin cresteri de 10-12 la suta, abia catre 2006-2007. In schimb, rezidentiatul autentic (vila unifamiliala, de obicei constructie noua) inregistreaza o anumita modificare de accent prin preferinta pentru Bucurestiul de Nord, de fapt o intinsa zona de arhipelag sporadic alcatuita din cvartale, cartiere medii de vile, parcuri rezidentiale ce se intind de la Baneasa pana catre Snagov. Aici, plati de 5.500-6.000 de euro pe luna devin curente si traduc un buget de angajat al companiilor internationale.
Totusi, tendinta aceasta s-ar putea incetini si ar putea chiar stagna intr-un interval oarecare, daca politica de companie se corecteaza prin renuntare la chirie in favoarea achizitiei de proprietati (solutie deja utilizata de transnationalele care s-au indigenizat).

Dinamica ridicata in toate regiunile tarii

Caracterul de "criza de crestere" va fi evident si pe pietele locale ori specifice din toata tara. Obsesia apartamentelor de bloc, ceva mai temperata in 2004, se va mentine, totusi, la cote destul de ridicate, astfel incat nu se prevad scaderi spectaculoase de preturi pentru majoritatea oraselor mari.

Vor exista, insa, si cateva noutati. In primul rand, scade finantarea externa in sensul diminuarii aportului de bani de la emigranti, intrucat o parte considerabila a amatorilor de apartamente care lucreaza in Europa si-au satisfacut nevoia de proprietate imobiliara. In schimb, apar mai multi amatori de credit ipotecar, o data cu concurenta de pe piata bancara si datorita unei relative temperari a cumparatorului bucurestean, mai prudent deja dupa primii doi ani de efecte ale indatorarii.
Mentinerea unei finantari relativ constante va contribui, la randul ei, la echilibrarea unei piete care a cunoscut, in 2003 si, partial, in 2004, fenomene greu de imaginat cu doar cativa ani inainte. Apartamentul de bloc va fi cotat corect, fara inflamari nejustificate ale pretului, astfel incat eventualele cresteri de 10-18 la suta in unele orase pot fi considerate firesti, fara sa fie obligatorii.

Apare interesul pentru "casa pe pamant in suburbii" (cu o dezvoltare inceata inca, din cauza retelei de transport suburban, acum primitiva) si chiar "la tara", fiind interesant de urmarit daca nu cumva aceasta tendinta incipienta se va transforma intr-un curent social. Incepe, in consecinta, sa se aprecieze insasi notiunea de teren, inteles atat ca element de speculatie, cat si ca proprietate initiala, inevitabila pentru constructia de locuinte.
Tendinta recenta, mai evidenta in 2004, va cunoaste o intarire, uneori spectaculoasa, astfel incat, in orasele cu dinamica economica (precum Timisoara, Suceava, Arad, Piatra-Neamt, Craiova, Constanta) terenurile la periferie ar putea constitui o afacere foarte profitabila. Dar nu afacerea anului.

Terenul agricol, afacerea anului cu un castig de 100 la suta

Terenurile agricole sunt, deja, extrem de cautate inca din vara anului 2004. Legenda "strainilor care cumpara tot la preturi exorbitante" este o simpla iluzie pana in 2006 - 2007. Mai degraba, speculatorii de toate marimile ar putea sa explice cresterile de pana la 80 la suta inregistrate in 2004 pe aceasta piata unde, in 2005, este posibil ca preturile sa se majoreze cu pana la 100 la suta fata de cele practicate acum. Indiferent daca intrunesc conditii minimale pentru o speculatie fructuoasa (pozitie, sanse de dezvoltare accelerata, chiar si utilitati, sau, pentru uz agricol, suprafete compacte mari), terenurile agricole vor fi vedeta anului imobiliar, dar, intr-o perspectiva ceva mai lucida, deopotriva o sursa de posibile dezamagiri.

Alte tendinte ale pietei consemnate de S.G.A.

Romania
- Piata vilelor se va complica prin infuzia masiva de capitaluri externe;
- Interes tot mai ridicat al strainilor pentru apartamentele de lux;
- Cartierele de vile s-ar putea subcota din cauza scaderii cererii;
- Scade atractivitatea pietei marilor centre comerciale, deja aglomerata;
- Cladirile vechi rezervate restaurantelor, in crestere;
- La sfarsitul anului, scadere cu 18-20 la suta a chiriei pe marile bulevarde comerciale;
- Cladirile de birouri, afacere in stationare;
- Cartierele de depozite si terenurile pentru acestea se afla in faza de explozie;
- Investitiile mari vor intarzia, inclusiv pe litoral;
- Noul Bucuresti, o investitie majora, aflata inca in faza de proiect;
- Afacerile cu terenuri vor continua sa creasca artificial;
- Casele vor fi vedetele anului viitor, iar interesul pentru apartamente va scadea.