Cu doi ani in urma, guvernatorul BNR, Mugur Isarescu, preciza in cadrul unei conferinte de presa ca dezvoltarea creditului ipotecar/imobiliar este salutara, "peste 100 de ramuri si subramuri industriale participand la productia de bunuri pentru construirea si dotarea unei locuinte". Intre timp, BNR lupta pentru temperarea ritmului creditarii, iar ultimele norme din domeniu lovesc in special in imprumuturile imobiliare.

Astfel, daca normele oricum restrictive, emise anul trecut coborau de la 50 la 35% ponderea maxima pe care rata o putea avea in veniturile unui solicitant de credit, pentru imprumuturile ipotecare, lasand in afara acestei prevederi creditele imobiliare, acum, prin noile norme ce intra in vigoare in 1-2 luni (la 30 de zile dupa publicarea in Monitorul Oficial), si in cazul acestora din urma se aplica acelasi nivel.

Din fericire, exista "portite" care ne vor ajuta sa evitam macar in parte noile limitari impuse de BNR. Cea mai simpla este aceea de a merge la banca in acest moment pentru a prinde momentul cat vechile norme sunt inca in vigoare. Daca alegeti aceasta varianta va sfatuim sa nu mai pierdeti nici o zi in plus, deoarece in norme scrie ca bancile trebuie deja sa-si adapteze sistemele de creditare la noile cerinte.

Unde-s doua credite creste puterea de cumparare

O alta portita care ne ajuta sa ajungem la o pondere a ratei in venituri de 40% in loc de 35% este aceea de a apela la un credit imobiliar/ipotecar in combinatie cu unul pentru nevoi personale nenominalizate la care se cere garantie imobiliara si care se poate intinde de asemenea pe 15-20 de ani la fel ca un imprumut imobiliar/ipotecar. Practic contractam doua credite la aceeasi banca, putand garanta chiar cu acelasi imobil in cazul in care banca accepta ipoteca de gradul 1 si 2 pe respectivul imobil. Daca vrem sa contractam cele doua credite la banci diferite va trebui sa putem oferi o alta garantie imobiliara, bancile evitand sa aiba ipoteca de rangul 2 asupra unui imobil pe care un alt creditor are deja ipoteca.

O alta "portita", ce tine insa mai mult de modul in care bancile vor raspunde la noile norme, este alegerea unei perioade mai lungi de creditare. La imprumuturile imobiliare si ipotecare exista la acest moment o singura banca cu perioada de creditare de 30 de ani. Probabil insa ca in urmatoarea perioada majoritatea bancilor vor putea oferi un astfel de interval de timp pentru derularea unui contract de credit imobiliar sau ipotecar. si in cazul creditelor de consum se va observa probabil in urmatoarea perioada o crestere a numarului de luni (ani) pe care vor putea fi contractate.

Continuitatea - periculoasa pentru intreprinzatoro

Alte puncte sensibile ale noilor norme sunt cele referitoare la venituri si familie.

Daca pana acum puteau fi luate in considerare veniturile tuturor rudelor de gradul 1 (sot/sotie, parinti, copii), in prezent aceasta optiune a fost restrictionata in sensul ca sunt luate in considerare doar veniturile rudelor de gradul 1 ce "locuiesc si gospodaresc" impreuna. Altfel spus, daca interpretam legea in litera sa, daca unul din soti este detasat de catre firma in strainatate pentru o perioada mai lunga de timp fiind insa platit in Romania, el nu poate contribui cu veniturile sale in cazul in care celalalt sot doreste contractarea unui credit (la respectivul moment ei nu gospodaresc impreuna).

Din fericire, noile norme nu precizeaza nimic in privinta coplatitorilor (persoane care nu sunt neaparat rude si care se angajeaza sa achite o parte din rata impreuna cu solicitantul de credit). Ca urmare, cineva care vrea un imprumut a carui rata depaseste 30-40% din venituri el poate sa-si indrepte atentia si spre o banca unde co-platitorii sunt acceptati.

In ceea ce priveste veniturile, noile norme prevad ca "veniturile nete lunare (in care rata maxima poate atinge o pondere de 30-35%) vor fi calculate ca diferenta intre veniturile totale certe, cu caracter de continuitate, ajustate prin aplicarea coeficientilor prevazuti la art. 4 lit. f), si angajamentele de plata de alta natura decat cele decurgand din contracte de credit si asimilate conform prevederilor alin. (1)".

Citeste si:

Aceasta formulare va crea cu siguranta multe probleme bancilor: daca interpreteaza prea strict norma, vor ramane fara o buna parte din clienti, daca o interpreteaza intr-un mod mult prea relaxat, risca sa primeasca sanctiuni din partea BNR. Cel mai "periculos" cuvant din respectivul paragraf al normei este "continuitate". Deja stim ce inseamna in interpretarea BNR "caracter de continuitate", dintr-un articol anterior, cand am aratat ca aceasta institutie a raspuns unei banci ca in aceasta categorie nu pot fi incluse dividendele.

Salariatii sunt singurii care au "pile" la BNR

Mergand pe firul aceleiasi logici, veniturile care nu au caracter de continuitate pot fi si cele din drepturile de autor, veniturile agricole, veniturile din chirii (daca nu avem un contract de inchiriere care sa acopere intreaga perioada de acordare a creditului) si chiar si cele din dobanzi in conditiile in care piata romaneasca ofera plasamente pe cel mult un an.

Practic in afara veniturilor ce pot fi dovedite cu cartea de munca, toate celelalte venituri pot fi incluse in categoria celor care nu au continuitate. Si chiar si in cazul veniturilor dovedite cu cartea de munca, daca respectivul contract de munca este incheiat pe o perioada determinata, mai mica decat perioada de creditare, atunci ele pot fi incadrate in categoria veniturilor fara continuitate.

Cat de mare poate fi rata?

- art. 11 din noile norme de creditare ale BNR -
(1) La evaluarea bonitatii solicitantului se va avea in vedere ca angajamentele totale de plata lunare, respectiv principalul si dobanda, ale solicitantului si ale familiei acestuia, decurgand din contractul de credit, precum si din alte contracte de aceeasi natura, cum ar fi alte contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumparare de bunuri in rate, indiferent de creditor, sa reprezinte cel mult 40% din veniturile nete lunare ale solicitantului si, dupa caz, ale familiei acestuia.

(2) In plus fata de conditia de la alin. (1), la acordarea creditelor trebuie respectate urmatoarele limite:
a) angajamentele de plata lunare, respectiv principalul si dobanda, decurgand din credite de consum, precum si din alte contracte de aceeasi natura, indiferent de creditor, nu vor depasi 30% din veniturile nete ale solicitantului si familiei acestuia;
b) angajamentele de plata lunare, respectiv principalul si dobanda, decurgand din credite pentru investitii imobiliare, precum si din alte contracte de aceeasi natura, indiferent de creditor, nu vor depasi 35% din veniturile nete ale solicitantului si familiei acestuia.

(3) Veniturile nete lunare vor fi calculate ca diferenta intre veniturile totale certe, cu caracter de continuitate, ajustate prin aplicarea coeficientilor prevazuti la art. 4 lit. f), si angajamentele de plata de alta natura decat cele decurgand din contracte de credit si asimilate conform prevederilor alin. (1).

(4) Toate angajamentele de plata vor fi evidentiate in declaratia prevazuta la art. 6 alin. (1) lit. b).

(5) Pentru scopul prezentelor norme, prin familia solicitantului se intelege sotul/sotia si rudele si afinii acestuia,care locuiesc si gospodaresc impreuna cu solicitantul. Prin reglementarile interne, imprumutatorii pot stabili o sfera de cuprindere mai restransa a notiunii de familie.

(6) In cazul caselor de economii in domeniul locativ, conditiile prevazute la alin. (1) si (2) lit. b) vor fi incluse in cadrul conditiilor care trebuie indeplinite pentru plata sumei contractate in baza contractului de economisire-creditare.