Auziti ce frumos suna: Romania isi poate rezolva problema locuintelor fara ajutorul statului. Doar creditul ipotecar nu poate acoperi necesarul de 40 miliarde euro pentru locuinte noi si inca pe atat pentru reabilitarea celor vechi. E nevoie si de banii celor care nu vor case, dar vor profit. Ei pot finanta indirect constructia de case prin piata de capital, cumparand obligatiuni ipotecare, cu dobanda fixa. Bancile emit aceste titluri de valoare in baza portofoliilor de credite acordate. Cu fondurile incasate bancile refinanteaza alte credite ipotecare. Suna simplu ca "Buna ziua!". Dar nu este asa.

Listarea obligatiunilor, bucuria burselor

Actele normative ce vor permite listarea pe bursa a ipotecilor, securitizarea creantelor si functionarea bancilor de credit sunt in drum spre Guvern, pentru aprobare. Presedintele Comisiei de buget a Senatului este optimist. Varujan Vosganian vede o piata creditului ipotecar de 5 miliarde de euro anual. "Se fac emisiuni de obligatiuni garantate de ipoteca, cu o dobanda comparabila cu cea a titlurilor de stat: mai mica decat cea pe care ti-o ia banca la credite, dar peste dobanda acordata la depozite. Obligatiunile sunt evaluate de banci in functie de portofoliul de ipoteci sau de anvergura investitiilor".

Daca Varujan Vosganian nu exagereaza o piata de 5 miliarde de euro este aur curat pentru burse. Piata de capital sufera de lipsa emitentilor, a lichiditatilor si a instrumentelor noi. "La instrumentele cu venit fix din clasa obligatiunilor piata este firava la noi, se fac tranzactii din an in Pasti, cel mult 2% din total. Piata a demarat tarziu, dobanzile mari si inflatia impiedicand structurarea corecta a emisiunilor. Putinele emisiuni atractive se epuizeaza repede, sunt pe scadente mici iar cei care le au le pastreaza pana la scadenta. Daca s-ar face emisiuni pe scadente mari tranzactiile ar inviora piata. Nimeni n-ar vrea sa stea zeci de ani cu obligatiunile in buzunar", spune directorul Intercapital Invest, Razvan Pasol.

Deci, cumparatorii castiga din randamentul obligatiunilor, bursele din volumul tranzactiilor, bancile din refinantarea creditului ipotecar iar piata imobiliara se lichidizeaza. Vestile bune se termina aici.

Al cui e riscul?

In mod normal emiterea de obligatiuni in baza portofoliilor de credite sau tranzactionarea acestor portofolii n-ar trebui sa ingrijoreze debitorii. Contractul de credit (cu exceptii ca rata dobanzii sau contul bancar) nu poate fi modificat unilateral de catre banca. Daca debitorul nu returneaza creditul, aici e riscul bancii. Banca emite titluri de valoare in contul ipotecilor si ca sa micsoreze acest risc. Presedintele Uniunii Nationale a Agentilor Imobiliari, Emil Giurgiu se intreaba cine ar vrea sa cumpere obligatiuni. "Bancile au doua solutii ca sa-si micsoreze riscurile: sa devina nepopulare marind dobanzile sau sa scape de creditele ipotecare. Nu stiu daca acest pachet legislativ care regleaza obligatiunile ipotecare poate fi corelat cu faptul ca un numar din ce in ce mai mare de persoane nu-si mai achita obligatiile financiare." Giurgiu spune ca bancile si-au facut-o cu mana lor: majoritatea contractelor de ipoteca sunt netransmisibile. Tranzactionarea, prin lege, a obligatiunilor va permite exact acest transfer.

Citeste si:

Pretul difera

Presedintele UNAI considera o problema si evaluarea ipotecilor. "Ele au un pret daca debitorul este bun-platnic si alt pret daca este rau-platnic", spune Emil Giurgiu. Analistul imobiliar Ion Radu Zilisteanu pluseaza, pornind de la faptul ca banca are dreptul sa transforme in obligatiuni doar trei sferturi din creantele sale ipotecare: "Daca preturile imobilelor tot cresc, cum calculezi o ipoteca asupra unui bun care facea 10.000 $ acum doi ani si acum valoreaza 25.000 E? Legea inca in vigoare prevede ca scoti pe piata de capital 75% din ceea ce ai finantat initial si debitorul nu ti-a restituit. Insa valoarea obligatiunilor este mai mare pentru ca depinde de pretul de piata al bunului ipotecat."

Despre posibilul efect direct asupra pietei imobiliare Zilisteanu afirma ca acesta va fi neglijabil. "Nu vom avea de-a face cu un excedent de oferta si vom vedea prea multe imobile executate silit avand in vedere ca la persoanele fizice creditele neperformante sunt sub 2-3%."

Ambalajul conteaza

Comasarea creantelor ipotecare, pentru garantarea obligatiunilor, se izbeste de eterogenitatea locuintelor ipotecate.

Emiterea de obligatiuni este un mijloc de securitizare a riscului operational. Riscul se transfera si se disperseaza in randurile investitorilor, prin piata de capital. Creantele sunt vandute unei societati comerciale sau unui fond care emite obligatiuni in baza portofoliului de creante cumparat de la banci. Cumparatorul obligatiunii beneficiaza de un randament atragator. Daca se produce riscul specificat in prospectul de emisiune, va pierde partial sau total suma investita si dobanda aferenta.

Transformarea titlurilor de valoare (securities) in lichiditati se face prin comasarea creantelor (ipotecare) intr-un pachet si emiterea de noi valori mobiliare (obligatiunile) garantate cu acestea. Ambalarea pachetului de creante ridica o problema. Nu poti pune la un loc un apartament de doua camere din Berceni, in bloc de tip H, cu un apartament de trei camere din Militari, in bloc tip M. Bancile din Romania au portofolii extrem de eterogene de creante ipotecare din cauza ca creditul ipotecar a fost orientat mai ales spre piata secundara, spre locuintele vechi si nu spre cele noi.