Riscurile pietei imobiliare

Cand spui "piata imobiliara", lucrurile par simple. Vinzi o casa ori un teren. Inchiriezi un apartament sau un spatiu comercial. Ce mare filozofie? Dai "marfa" si iei banii. Asa ar trebui sa fie, numai ca de la vorba la fapta e cale lunga. Tranzactiile din acest domeniu prezinta uneori atat de multe incurcaturi, incat cei implicati se trezesc ba ca au pierdut bani, ba ca au risipit o groaza de timp. Si toate acestea din cauza unor clipe de neatentie ori a birocratiei din sistem. In ceea ce priveste investitiile celor care vor sa obtina castiguri din afacerile cu imobiliare, aici e si mai complicat. Cine se aventureaza in astfel de operatiuni fara sa cunoasca datele pietei risca sa nu-si mai recupereze cheltuielile.

Precontract cu bucluc

Eugen Vlad din Bucuresti avea o parcela de vreo 1.000 mp pe langa Brasov, pe care a vandut-o unui cetatean. Vorba vine a vandut-o! Cumparatorul i-a platit un avans de 10.000 euro, din totalul de 25.000, dupa care s-a dus cu precontractul si s-a apucat sa faca actele de proprietar. "Pai ce faci, domnule, gata, imprejmuiesti, oi fi vrand sa si construiesti, cand inca nu ai achitat intreaga suma?", l-a intrebat Eugen intr-o zi. Stiti care era problema? In precontract scria ca acel cumparator trebuia sa mai dea 15.000 de euro, dar nu se specificase un termen-limita pentru plata. Adica "stai linistit, ca-ti vei primi banii, dar cand am eu chef". Cam asa s-ar rezuma chestiunea. Pana la urma, s-a ajuns la tribunal si probabil ca in final Eugen Vlad isi va lua toata suma. Dar cu un pic de atentie, diferendul se putea evita.

Aprobarea omisa

Cititorul Robert Stuparu are un lot de 5.000 mp in Pantelimon. Doreste sa-l vanda unei companii care intentioneaza sa ridice vile pe el. Interesandu-se la primarie, i s-a confirmat ceea ce ii spusesera si managerii firmei: ca desi lotul se afla in intravilan, trebuie sa mearga la ANIF (Administratia Nationala a Imbunatatirilor Funciare) si sa ceara aprobare din care sa rezulte ca pe acel teren nu se deruleaza imbunatatiri funciare (irigatii). Am interpelat conducerea ANIF, care a raspuns ca, intr-adevar, documentul e necesar. Pentru eliberarea lui, se achita o taxa de 4 milioane de lei, aferenta suprafetei de 5.000 mp. In aceasta situatie, cumparatorul (firma de constructii) a stiut care sunt procedurile. In lipsa unei bune informari, se putea ajunge la alte buclucuri.

Vicii de infrastructura

O greseala comisa frecvent este aceea de a nu tine cont de infrastructura cand ne decidem sa ridicam o vila intr-o anumita zona. Alegi un lot la periferia unui oras. Liniste, peisaje, cadru natural de vis. Teren mai ieftin decat in alte zone, mai pretentioase. Adevarat chilipir, ai zice. Tragi apa, gaz, electricitate si gata, ai toate cele necesare unui trai civilizat si totodata scutit de forfota specifica marilor aglomerari urbane. Numai ca, imediat dupa ce te-ai mutat, iti dai seama ca in fiecare zi trebuie sa te intorci cu masina de la serviciu. Iar drumurile sunt ca vai de ele, cu gropi si denivelari. Automobilul se defecteaza foarte des si uite asa cheltuielile cu reparatiile scutura puternic bugetul familiei. "Durerea" devine si mai mare cand te pomenesti ca ai de parcurs 5-10 kilometri pana la cea mai apropiata farmacie. Parca era mai bine sa fi optat pentru un cartier mai scump. Dadeai mai multi bani de la inceput, dar nu ai fi avut parte de asemenea neplaceri.

Deciziile autoritatilor

Obligatoriu cand te hotarasti pentru amplasament, trebuie sa afli ce vor dispune autoritatile pentru acel loc. Incepi sa construiesti o vila intr-un sat de munte, cu acces spre o singura artera de circulatie auto - un drum national. Imediat dupa saparea fundatiei, se interzice vehiculelor de mare tonaj sa ruleze pe acea artera. Asta chiar e o problema pentru cine n-are chef sa care nisipul si caramizile in portbagajul unei Dacii, repetand cura de vreo 50 de ori.

Evolutia dobanzilor

Inainte de a contracta un credit pentru cumpararea unui apartament, trebuie sa studiem cu atentie evolutia pietei bancare. Desigur, un nespecialist nu are cum sa prevada daca dobanzile vor creste sau se vor reduce. Solutia ar fi sa apelam la consultanta unor profesionisti si sa citim presa de profil. Sa analizam un exemplu. Anul trecut, dobanzile la imprumuturile in valuta erau de 11,5-12,5%. In prezent, ele ating 8,5-9%. E clar ca o persoana care a luat in 2004 un credit cu dobanda fixa, constata acum ca s-a cam "tepuit". Dar sa nu uitam ca acest tip de credite se acorda pe perioade indelungat, de 10, chiar 20 de ani. Asa ca trebuie gandit pe termen lung.

Investitii fara acoperire

"O afacere foarte rentabila in aceasta perioada o reprezinta imobilele de birouri pentru firme mici. Numeroase IMM-uri se arata interesate de spatii potrivite pentru activitatile managementului. Totusi, intreprinzatorii care construiesc cladiri de tipul acesta ar putea intampina un pericol, anume acela de a face investitii care sa-i oblige la un tarif mare de inchiriere. De exemplu, ridica un bloc care arata foarte bine, e superfinisat, are granit pe jos, dar pentru a recupera cheltuielile, solicita o chirie de 15-17 euro/mp pe luna. Multe dintre firmele mici nu isi permit o asemenea suma si se indreapta catre cladiri mai putin pretentioase, dar unde platesc mai putin, in jur de 12-13 euro/mp pe luna."
Alexandru Petrescu, managing partner la societatea imobiliara Esop

Pericolul unui cutremur

"Achizitia unui spatiu comercial implica doua riscuri principale. Unul ar fi cel clasic - sa cada piata produselor pe care le vinde proprietarul si atunci este evident ca investitia va fi pierduta. Un al doilea se refera la o problema pe care eu o aduc mereu in atentia clientilor: probabilitatea unui cutremur. Cand prezint fiecare tranzactie, avertizez obligatoriu asupra acestui aspect, pentru ca omul sa se gandeasca bine si sa nu imi reproseze, in cazul producerii unei catastrofe ca l-am determinat sa injecteze bani in ceva ce nu merita. Aici lucrurile sunt destul de complicate. Am urmarit multe emisiuni cu seismologi si am tras concluzia ca practic nu exista cladiri ferite 100% de cutremur. In general, imobilele construite dupa 2000 pot fi considerate mai fiabile, atat datorita proiectarii, cat si faptului ca timpul nu le-a uzat. Dar e posibil ca la un seism de peste 7,5 grade Richter sa reziste si cladiri mai vechi."
Alexandru Dedu, consilier imobiliar la Imobiliar Expert Grup

Despre autor:

Redactia 9am

Mai multe