Desi licitatiile sunt programate pentru toamna acestui an, CFR nu poate sa-si scoata la vånzare terenurile påna nu rezolva problema chiriasilor. De altfel, unii dintre chiriasi au aflat de la ziarul „Gardianul“ ca spatiile in care isi desfasoara activitatea vor fi scoase la licitatie. Este interesant de urmarit cum va iesi CFR din acest impas, chiriasii avånd drept de preemtiune asupra spatiilor. Mai mult, unii chiriasi sunt protejati de clauze ferme, care nu permit rezilierea contractelor inainte de termen.

Påna sa-si rezolve problemele cu Electrica, sefii de la CFR se ocupa cu diverse afaceri. In primavara acestui an, o firma chiriasa a CFR - Theotop Construct - era pe punctul de a primi „cadou“ terenul de 6.000 mp pe care isi desfasura activitatea, la un pret mult mai mic decåt cel al pietei. „Afacerea“ a picat, fiind depistata de ministrul transporturilor, Ludovic Orban. El da asigurari ca va fi cu ochii pe CFR si va urmari pas cu pas cum se vor derula licitatiile

Se anunta lupte grele pe piata imobiliara din Bucuresti si Ploiesti. CFR SA va scoate in curånd la licitatie 13,5 hectare de teren, majoritatea in Capitala, pentru a-si plati datoriile de peste 550 milioane lei (5.500 miliarde lei vechi) catre Electrica. Zonele respective nu sunt insa libere. Si in vecinatatea strazilor Lujerului, Orhideelor si Plevnei din Bucuresti, dar si långa strazile Depoului si Marfii si Depozitelor din Ploiesti isi desfasoara activitatea mai multe firme, cu diverse domenii de activitate. Companiile sunt chiriase pe spatiile respective si sunt hotaråte sa cumpere terenurile, mai ales ca au drept de preemtiune. Aceasta nu este prima incercare de a fructifica patrimoniul imobiliar al CFR SA. Recent, un teren de vreo 6.000 mp era cåt pe ce sa ajunga la unul din chiriasi, prin incredintare directa.

Cea mai mare suprafata care urmeaza sa fie scoasa la licitatie de CFR pentru plata datoriilor catre Electrica are 7,9 hectare si apartine statiei feroviare Cotroceni. Zona este foarte bine cotata pe piata imobiliara, daca tinem cont ca se invecineaza cu hipermarketul Cora si cu mall-ul Plaza Romania. Exact aici, pe strada Lujerului, pe langa liniile de cale ferata Cotroceni era cat pe ce sa primeasca firma Theotop Construct un „cadou“ de aproximativ 6.000 mp din partea CFR SA. Compania - care avea un depozit de materiale de constructii - a stat cu chirie vreo trei ani pe terenul cu pricina si nu avea de gand sa renunte asa usor la zona. In primavara acestui an, cu doua luni inainte de expirarea contractului de inchiriere a terenului, CFR SA s-a gandit sa-i vanda firmei terenul, fara a organiza vreo licitatie, prin incredintare directa. Din documentele intrate in posesia noastra reiese ca CFR intentiona sa vanda terenul cu 372 euro/mp, in conditiile in care pretul zonei este dublu. Mai mult, terenul pe care il dorea Theotop este situat fix in mijlocul unei zone de cateva hectare, aflate tot in proprietatea CFR. Aceasta ii confera o pozitie strategica, pentru ca firma avea de gand sa se extinda, prin cumpararea altor terenuri. „Jaful“ de peste 2 milioane de euro a fost insa oprit de ministrul Transporturilor, Ludovic Orban. El a refuzat sa semneze documentul cu pricina, iar Theotop a pierdut afacerea.

Chiriasii, cu ochii pe terenurile CFR

Pe hectarele CF Cotroceni isi mai desfasoara activitatea firma Oprea Edil Construct, care are o statie de betoane. Constantin Oprea, directorul general al companiei, spune ca si-a manifestat dorinta de a cumpara terenul de vreo 4.000 de mp inca de acum trei ani. „Nu stiam ca terenul pe care imi desfasor activitatea urmeaza sa fie scos la licitatie“, ne-a declarat mirat Oprea. El este decis sa isi manifeste dreptul de preemtiune, mai ales ca a realizat investitii pe suprafata respectiva. In zona mai sunt si alti chiriasi, dintre care unii cu contracte care se intind pe perioade lungi de timp. SC Morston, spre exemplu, are un contract de inchiriere in derulare, care va expira in 2023. Mai sunt doi chiriasi ale caror contracte au scadenta in 2008 si 2009, iar alte doua au expirat deja. Acestea nu sunt singurele terenuri ravnite de catre chiriasii CFR.

Citeste si:

Alte 2,4 hectare de teren situate pe calea Giulesti si soseaua Orhideelor, langa Gara Basarab, urmeaza sa fie scoase la licitatie. IDM Kennedy a inchiriat in aceasta arie doua terenuri pentru care plateste in total o chirie lunara de aproape 5.000 de euro. Si la Ploiesti, suprafata este destul de importanta: in jur de trei hectare, pe strada depoului si Marfii si pe strada Depozitelor. Reprezentantii CFR SA ne-au declarat ca unele dintre contracte contin clauze ferme referitoare la posibilitatea rezilierii, caz in care chiriasii vor avea castig de cauza.

Terenurile CFR au cotatie buna pe piata

Terenurile CFR sunt situate in mijlocul unor zone care in ultimii ani au suferit o expansiune imobiliara fara precedent. Strada Lujerului se invecineaza cu hipermarketul Cora si mall-ul Plaza Romania. Tot in zona, o companie spaniola va construi un complex rezidential de 1.500 de apartamente, pe un teren cumparat de la firma Electrotehnica. Tranzactia s-a cifrat la 30,6 milioane de euro, suma cu care investitorii spanioli si-au cumparat un teren de 4,3 hectare. Cealalta zona, din vecinatatea Garii Basarab, este la fel de bine cotata pe piata imobiliara. Aici exista o zona comerciala, care cuprinde hipermarketul Carrefour. Analistii imobiliari spun ca terenul se vinde cu aproximativ 1.000 euro/mp. „Totul depinde de gradul de dotare cu utilitati a terenului. Totodata, conteaza si destinatia lui, mai exact tipul de activitate care se va desfasura pe acea suprafata: comerciala, industriala sau rezidentiala“, ne-a declarat analistul imobiliar Radu Zilisteanu.

Cum se face o evaluare 'ca la carte>>

Sefii CFR SA au dat deja comanda pentru evaluarea terenurilor care urmeaza sa fie scoase la licitatie. Din caietul de sarcini pentru contractarea serviciului de evaluare reiese ca specialistii vor avea de aplicat trei metode pentru a stabili valoarea terenului. „Doar metoda comparatiei directe este acceptata de Standardele Internationale de Evaluare. In acest mod se urmaresc mai multe terenuri similare - ca pozitionare, marime, utilitati, posibilitati de utilizare - tranzactionate de curand“, ne-a declarat Adrian Crivii, directorul companiei de evaluare Darian. CFR SA mai indica si alte doua metode: cea a comparatiei prin bonitare, precum si metoda administrativa. Specialistul spune ca metoda comparatiei prin bonitare este o metoda empirica, ce nu confera siguranta pentru obtinerea valorii de piata a unui teren. Nici metoda administrativa nu duce la rezultate prea bune. „Evaluarea se bazeaza pe un calcul al valorii terenului prin folosirea unor coeficienti de inflatie. Se tine cont de utilitati, dotari, dimensiunile terenului, pozitia sa. Valoarea obtinuta este multiplicata cu un coeficient de inflatie, ceea ce, de asemenea, poate sa duca la o valoare incorecta a terenului, care nu este recunoscuta de Standardele Internationale de Evaluare“, mai spune Adrian Crivii.

Situatia datoriilor CFR SA catre Electrica nu este noua. Datoriile CFR-ului au inceput sa se adune din anul 2000, prin neplata la timp a energiei electrice si a utilitatilor. La noua ani de la infiintare, imaginea companiei nationale de cai ferate CFR SA nu este deloc frumoasa. Pe långa datorii de mii de miliarde de lei vechi, contracte paguboase si investitii nejustificate, societatea are in dotare o infrastructura degradata.