Preturile de pana la 2.000 euro/mp nu se justifica
Cumparatorii se orienteaza deja spre calitate
In 10 ani, blocurile vechi vor fi inlocuite cu imobile noiIn ultimii ani, nivelul ridicat al cererii fata de oferta a determinat cresterea continua a preturilor la apartamente, fie ele vechi sau noi. Daca scumpirea locuintelor din cadrul ansamblurilor rezidentiale anuntate pe piata poate fi justificata printr-o serie de factori mai mult sau mai putini obiectivi, nu acelasi lucru se poate spune si despre evolutia preturilor la apartamentele vechi de bloc, care se deterioreaza pe an ce trece. In cazul acestora din urma, valurile succesive de scumpiri, nu de putine ori categorisite ca artificiale, au fost doar rezultatul mecanismului reglator cerere-oferta. Asa s-a ajuns ca, la ora actuala, pretul pe metru patrat al unui apartament vechi sa depaseasca echivalentul sau intr-un apartament nou - astfel, nu putine sunt cazurile in care cumparatorul se vede nevoit sa plateasca chiar si 2.000 euro/mp la achizitionarea unei locuinte vechi de 30 de ani.In 10 ani, blocurile de dinainte de '89 vor fi demolateEugen Paternic, general manager al companiei imobiliare City Expert, este insa de parere ca, in scurt timp, acest segment al pietei va cunoaste o adevarata prabusire. "Piata apartamentelor vechi se va prabusi ca un domino, pentru ca nu se justifica", ne-a declarat oficialul companiei. Acesta apreciaza ca, pe masura ce piata imobiliara se va dezvolta, marcata fiind de aparitia mai multor optiuni locative, majoritatea proprietarilor de apartamente vechi vor renunta la acestea, astfel incat, in circa 10 ani, blocurile construite inainte de '89 vor fi demolate si inlocuite cu imobile noi. Este un trend ce poate fi observat deja, prin aceea ca multi cumparatori cauta alternative la blocurile vechi, cautand produse de o calitate superioara. Din punctul de vedere al profilului cumparatorilor, precizeaza Paternic, avem deja de-a face cu o piata matura, acestia fiind orientati din ce in ce mai mult spre calitate. Singurul obstacol in manifestarea preferintei cumparatorilor pentru locuintele noi ar fi numarul redus de ansambluri finalizate din piata, in corelatie cu atitudinea refractara a unor romani fata de optiunea de a cumpara din faza de proiect. Cu ajutorul bancilor insa, care au inceput sa dea credite si pentru achizitionarea de locuinte aflate in faza de constructie, aceasta atitudine reticenta se va modifica in timp, estimeaza directorul City Expert.Apartamentele noi se vor scumpi cu cel putin 20% in 2008Pe de alta parte insa, Paternic este de parere ca preturile apartamentelor noi vor continua sa creasca si anul acesta, intr-un ritm de cel putin 20%. Un prim factor ce va influenta cresterea este cursul puternic ascendent al euro, dat fiind ca majoritatea proprietarilor de apartamente - vechi sau noi - stabilesc preturile in euro si nu in lei, ceea ce face ca preturile reale sa fie mai mari.
O alta cauza a scumpirilor va fi lipsa fortei de munca calificate din constructii. "Ne confruntam cu o criza reala si foarte acuta", subliniaza oficialul City Expert, astfel incat nu putine sunt cazurile in care developerii apeleaza la firme straine pentru a putea livra proiectele la termen. De asemenea, materialele de constructii sunt din ce in ce mai scumpe, in ciuda volumului mare de productie, tocmai ca urmare a cererii ridicate.
Nu in ultimul rand, pana si firmele de arhitectura percep onorarii din ce in ce mai mari, astfel incat valul de scumpiri incepe inca de la documentatia necesara pentru un anumit proiect. In aceste conditii, este de parere reprezentantul City Expert, unul dintre trendurile ce se va face simtit tot mai mult pe piata va consta in orientarea potentialilor cumparatori spre constructia unei case in regie proprie.
La un lot de teren de circa 500 mp, cu o amprenta de 130 mp pe nivel, cu o structura de P+1, se poate ajunge la un pret de constructie de circa 70.000 euro, ceea ce e considerabil mai bine decat a cumpara un apartament vechi sau chiar unul nou.O criza a creditelor este putin probabilaIn acest context extrem de dinamic, in care toate busolele indica spre crestere, temerile legate de o eventuala prabusire a pietei imobiliare autohtone, ca urmare a extinderii crizei americane a creditelor subprime, sunt de-a dreptul nefondate. O astfel de criza "nu se va intampla niciodata, de vreme ce bancile sunt atat de restrictive" in acordarea creditelor pentru achizitionarea de locuinte, subliniaza directorul City Expert. O prabusire este putin probabila si pe segmentele office si retail, data fiind cererea extrem de ridicata existenta, ce face ca noile proiecte sa fie absorbite in piata (prin preinchiriere sau forward-purchase) inca din fazele incipiente ale lucrarilor de constructie. In conditiile unei cereri extrem de ridicate, cresterea preconizata pentru office si retail este foarte mare, cel putin pentru urmatorii 3-4 ani. Se poate spune ca ne confruntam momentan cu o criza de spatii office de dimensiuni reduse (100-150 mp), aceasta situatie intalnindu-se si pe retail si logistica, fapt ce va face ca anul acesta sa se lanseze foarte multe proiecte pe acest segment, estimeaza Paternic.Terenurile din zonele limitrofe se vor scumpi cu cel putin 50%La nivelul pietei imobiliare per ansamblu insa, directorul City Expert este de parere ca segmentul terenurilor va fi "vedeta" pietei imobiliare de anul acesta. Acest lucru se poate spune mai ales despre terenurile din localitatile-satelit ale Bucurestiului, ce se afla la mare cautare in randul developerilor, datorita preturilor semnificativ mai mici.
In atentia investitorilor va intra si sudul Capitalei, zona in care anul acesta vor avea loc tranzactii importante. Orientarea masiva a dezvoltatorilor catre aceste zone va duce, conform lui Paternic, la scumpiri de cel putin 50% comparativ cu nivelul de anul trecut. In interiorul Bucurestiului, unde terenurile sunt deja foarte scumpe, preturile vor creste totusi cu aproximativ 30%, pentru ca nu mai sunt disponibile loturi bune pentru constructie.