Luxul, o nisa de pana la 7.000 euro pe mp a rezidentialului autohton

O tendinta evidenta la nivelul pietei rezidentiale a Capitalei consta in orientarea dezvoltatorilor catre satisfacerea exigentelor si a cererilor venite din partea clasei medii. Lucru cat se poate de firesc, avand in vedere faptul ca aceasta categorie formeaza majoritatea populatiei bucurestene. Cu toate acestea insa, desi mai restrans ca numar de solicitari si, implicit, de oferte, nici segmentul rezidential de lux nu este deloc de neglijat. Aceasta cu atat mai mult cu cat, de cele mai multe ori, exact pe acest segment se petrec cele mai spectaculoase transformari la nivelul pietei per ansamblu.
Atunci cand vorbim de locuinte de lux in Capitala avem in vedere doua elemente fundamentale, strans interrelationate: locatia si pretul (ce sfideaza de cele mai multe ori bunul simt al cumparatorului de rand). Daca la capitolul amplasament este evident ca vorbim de locatiile consacrate - centrul si nordul -, in ceea ce priveste preturile, perspectiva este ceva mai flexibila. Astfel, dupa cum ne-au aratat consultantii EuroMetropola, pretul unei locuinte care se incadreaza realmente in categoria de lux porneste de la 3000 euro/mp si poate ajunge pana la circa 7000 euro/mp. "Se poate largi spectrul imobilelor de lux, pentru a putea include si acele locuinte al caror pret porneste de la 2000 de euro/mp, dar care nu detin toate caracteristicile luxului - in aceasta situatie se poate vorbi despre un lux pentru middle class", au adaugat reprezentantii companiei. Exemplificand, acestia ne-au enumerat marjele de pret din cateva zone consacrate ale Bucurestiului: 4000-7000 euro/mp in Primaverii, 2800-5000 euro/mp in Herastrau, 2500 euro/mp in Victoriei.Cererea si oferta, in relativ echilibru: 20% versus 15%Preturile ridicate nu sunt insa doar un element distinctiv, ci si unul puternic restrictiv al accesibilitatii locuintelor de lux. Asa se si explica faptul ca cea mai mare parte dintre potentialii cumparatori pentru acest tip de locuinta sunt investitori straini sau angajati ai unor companii multinationale, ce sunt detasati in Romania, dupa cum ne-a declarat Anda Marian, manager Multi-Family & International Sales in cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania. Aceasta a subliniat ca, desi cererea pentru locuinte de lux a crescut in ultimii ani, intrucat potentialii clienti au mai multe optiuni si devin mai selectivi, oferta se ridica la doar aproximativ 15% din ofertele rezidentiale totale. La randul sau, Razvan Teodorescu, director in cadrul departamentului de vanzari rezidentiale in cadrul Regatta, estimeaza ca cererea de locuinte de lux se ridica la un maximum de 20% din total. Cat despre segmentul de populatie ce isi poate permite efectiv achizitionarea unei astfel de proprietati, Anda Marian indica un nivel de circa 5% din totalul populatiei Capitalei, in conditiile unui grad de indatorare de maximum 35%. Reprezentantul Regatta este insa ceva mai optimist, apreciind ca aproximativ 20% dintre bucuresteni si-ar putea permite o locuinta de lux. In ciuda faptului ca putini si le pot permite, reprezentanta Coldwell Banker precizeaza ca foarte cautate sunt penthouse-urile si duplexurile din proiectele rezidentiale din zona de nord, precum si vilele cu finisaje deosebite din zonele ultracentrala si nord. La randul sau, Teodorescu subliniaza ca cele mai cautate sunt imobilele vechi, cu arhitectura deosebita, din zone precum Dorobanti, Primaverii, Kiseleff sau Aviatorilor, tocmai pentru ca numarul lor este limitat.Profitul adus de o investitie intr-un ansamblu high-end depaseste 100%Nu incape indoiala ca, desi poate nu intr-un numar atat de mare, developerii sunt atrasi si de posibilitatea construirii unor proiecte destinate clasei de lux. Aceasta cu atat mai mult cu cat rentabilitatea unei astfel de investitii este net superioara uneia destinate clasei medii sau mediu plus. Astfel, conform precizarii lui Razvan Teodorescu, daca dintr-un proiect pentru clasa medie se poate obtine un profit de circa 50-80%, pe segmentul de lux profiturile sunt de peste 100%. Reprezentantul Regatta subliniaza insa ca, pentru un proiect de lux, investitia este de 2-3 ori mai mare decat cea intr-un ansamblu pentru clasa medie, atat la teren, cat si la materialele folosite in constructie.
Date fiind aceste avantaje si dezavantaje, tipul proiectului depinde aproape exclusiv de dorinta si de bugetul developerului, intrucat ambele segmente pot fi in egala masura de rentabile. Asadar, daca dezvoltatorul dispune de un buget suficient de mare, rentabilitatea investitiei intr-un proiect de lux este deosebit de atractiva, insa profituri bune se pot obtine si pe middle class. "Depinde foarte mult de ceea ce intelegi prin lux. O upgradare a confortului pentru cei din middle class inseamna trecerea la un nivel de trai mai luxos", precizeaza Teodorescu.Dezvoltarile mixte ultracentrale vor gazdui "ultraluxul"De cat de multa atentie se va bucura de acum incolo segmentul rezidential de lux din partea dezvoltatorilor este o intrebare la care majoritatea analistilor au cam acelasi raspuns. Anda Marian estimeaza ca, la nivelul pietei rezidentiale per ansamblu, tendinta este de a concepe proiecte cu suprafete mai mici, cu o distributie cat mai practica. "Pe scurt, se cauta solutii pentru clasa cu venituri medii, proiectele de lux fiind in general proiecte mici, exclusiviste si in numar destul de restrans, in special din cauza lipsei de terenuri in zonele centrale si de nord", subliniaza reprezentanta Coldwell Banker. Şi reprezentantii EuroMetropola sunt de acord cu faptul ca dezvoltarile destinate clasei medii vor avea prioritate, avand in vedere ca acest segment este mult mai bine reprezentat numeric, dispunand, astfel, de cele mai multe solicitari.
Predilectia developerilor spre satisfacerea cererii venite din partea clasei medii si mediu plus nu va insemna insa ca luxul in materie de rezidentiale va fi neglijat, ci doar ca acest segment se va dezvolta ca o nisa - extrem de profitabila - a real estate-ului autohton. Astfel, observa consultantii EuroMetropola, rezidentialul de lux va avea "o evolutie satisfacatoare, mai ales pentru ca romanii sunt foarte receptivi la nou si dornici sa-si imbunatateasca stilul de viata". La aceasta previziune, Anda Marian a adaugat ca pe piata va aparea un nou produs rezidential, asa-numitul "ultralux", adresat clasei high si upper-high, ce va oferi solutii rezidentiale in cadrul dezvoltarilor mixte anuntate in zonele ultracentrale.Lipsesc "excentricitatile arhitecturale"Care vor fi, in acest context, principalele trenduri ce se vor manifesta in urmatorii ani pe segmentul rezidentialelor de lux? Anda Marian este de parere ca se va pune un tot mai mare accent pe oferirea unui nou "stil de viata", prin integrarea in proiectele noi de zone verzi, facilitati, terase spatioase si cu vedere privilegiata. Pe de alta parte insa, Robert Teodorescu estimeaza ca, data fiind penuria de terenuri pretabile pentru dezvoltari de lux la nivelul Capitalei, acest segment se va axa mai degraba pe transformarea cladirilor vechi, din zonele foarte bine cotate, in imobile de lux. De fapt, precizeaza reprezentantul Regatta, tendinta de integrare a tot mai multor facilitati in cadrul noilor ansambluri rezidentiale este un element specific mai degraba categoriei upper middle class, astfel incat majoritatea noilor proiecte anuntate pe piata tind sa intruneasca asemenea caracteristici. "Luxul inteles ca la carte este reprezentat de imobilele localizate in centrul si in zonele cu specific exclusiv rezidential ale orasului (Dorobanti, Kiseleff, Aviatorilor, Cotroceni, Primaverii)", sustine Teodorescu.
Acesta a adaugat ca, in momentul de fata, o lipsa majora a segmentului rezidential de lux al Capitalei este reprezentat de ceea ce putem numi "excentricitati arhitecturale", pe care le putem intalni in Dubai, Japonia, Franta sau Marea Britanie. Cladirile cu o arhitectura neobisnuita, care sa reprezinte o marca senzationala a statusului prin ele insele, lipsesc intr-adevar de pe harta rezidentiala a Bucurestiului, cel putin pana in prezent.Cea mai mare parte dintre potentialii cumparatori pentru rezidentialele de lux sunt investitori straini sau angajati ai unor companii multinationale, detasati in Romania.

---

Despre autor: