Randamentele se vor stabiliza la 5,5% pe office si 6-6,5% pe retail

Tendinta de compresie a randamentelor investitionale in pietele imobiliare din Europa Centrala si de Est va continua, insa nu pentru mult timp de acum incolo. Cristian Ustinescu, capital markets manager in cadrul DTZ Echinox, este de parere ca yield-urile vor scadea pana la limita costurilor de atragere a fondurilor de investitii (fonduri de pensii, asigurari, universitati, institutii publice) ce vor opera in piata cu propriile fonduri, fara a apela in mare masura la imprumuturi bancare. "Concret, cred ca pietele din ECE se vor alinia la un 5,5% pentru prime office, acest segment fiind clar vedeta 'glamour>> din piata", a subliniat reprezentantul DTZ. Acesta a adaugat ca limita de jos a randamentelor pe prime retail va fi de 6-6,5%, in timp ce pe segmentul spatiilor industriale si logistice de prima calitate se va ajunge la un nivel de circa 7-7,5%. Mai jos de atat este putin probabil ca randamentele sa scada, este de parere Ustinescu, precizand insa ca este posibila chiar o mica apreciere, astfel incat urmatoarele tranzactii (pe prime office) se vor putea realiza chiar la un yield de circa 5,8-6%. Ustinescu explica miscarea descendenta a randamentelor prin cererea in crestere de proiecte de calitate (calitatea chiriasilor, a constructiei, a contractelor, a serviciilor oferite de proprietar), ce nu poate fi acoperita de oferta existenta in piata. "Practic, atat timp cat banii de pe piata nu isi vor gasi un loc, vom asista la o demonetizare... Produsele se apreciaza, iar cash-ul isi pierde din valoare", subliniaza reprezentantul DTZ.Bubble-ul american va aduce mai multa precautie in piataInvestitorii care isi vor plasa propriile fonduri pe piata imobiliara, fara a fi nevoiti sa apeleze la imprumuturi, nu vor fi afectati de criza americana a creditelor subprime, fapt pentru care isi vor permite o atitudine de achizitii mai agresiva. Totusi, subliniaza reprezentantul DTZ, dat fiind costul crescut al atragerii de fonduri, este posibil ca si un fond de pensii cu un grad crescut de capitalizare proprie sa aiba nevoie de un imprumut pentru a-si putea diversifica investitiile si a nu imobiliza o suma mare de capital propriu intr-o singura proprietate.
In acest caz, este evident ca si investitorii de acest tip vor deveni mai precauti cu plasamentele pe care le vor face, cautand oportunitati investitionale cu o rata de rentabilitate mai ridicata. In acelasi timp, fondurile de investitii ce vor apela la imprumuturi bancare vor afisa aceeasi precautie fata de investitii, data fiind cresterea ratelor dobanzilor. Exact investitorii de acest gen vor avea cel mai mult de suferit de pe urma bubble-ului imobiliar american, ce s-a extins ulterior si pe piete europene, precum Marea Britanie, Germania, Franta sau Spania.Investitorul/dezvoltator - "noua specie de invingator" pe piata imobiliaraIn acest context, estimeaza Ustinescu, jucatorii de pe piata imobiliara isi vor muta atentia de la investitii in produse finite la tranzactii de tip joint-venture (acord intre doua fonduri de investitii) sau forward-purchase (achizitii inainte de finalizarea lucrarilor de constructie) care sa le garanteze un pret mai bun. Aceasta tendinta va marca procesul de adaptare a investitorilor traditionali la "noile reguli ale jocului".
"Asistam la crearea unei noi specii de investitor/dezvoltator... specia invingatorilor. Cei care nu au facut acest pas inca au doua optiuni in fata - migreaza capitalul catre alte piete sau pier", subliniaza Ustinescu.

---

Despre autor: