Ion Marin, vicepresedintele Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania, vorbeste pentru Cotidianul despre importanta eliminarii taxei de timbru in tranzactiile imobiliare si despre respectarea precontractelor notariale. Care este media valorilor tranzactiilor imobiliare de la noi, comparativ cu alte tari din UE?

Va spun cu certitudine ca la noi este mai ridicata, pentru ca este si o chestiune de traditie. Cred ca sintem tara cu cel mai mare numar de locuinte pe cap de locuitor. La noi s-a construit mult, este adevarat, nu intotdeauna de calitate, dar in nici o tara din lume nu s-a construit atit. Exista deficit pentru ca oamenii vor si mai mult. In Germania, oamenii nici nu viseaza sa devina proprietari. Eu nu stiu daca acolo sint mai mult de 40% proprietari.

Ce impact au avut modificarile din Codul fiscal asupra pietei imobiliare?

Incepind cu 1 ianuarie 2006, impozitul pe tranzactii s-a modificat. In 2005, cam jumatate de an au fost cele 16% pe diferenta dintre pretul de cumparare si pretul de vinzare. Noi, Uniunea Notarilor, am constatat din activitatea practica un aspect care ne-a ingrijorat si l-am comunicat factorilor de decizie, Ministerul de Finante, de Justitie, Guvern. Ce se intimpla? Existau o serie de acte, de moduri de transmitere a proprietatii care erau scoase de la aceasta obligatie de plata a impozitului. Acestea erau, spre exemplu, schimburile imobiliare, donatiile, mostenirile. In momentul in care faceai un schimb imobiliar, nici schimbul in sine nu era impozabil, dar nici ceea ce era dobindit din schimb nu era impozabil. Daca eu aveam un apartament luat acum o saptamina si faceam un schimb, nu plateam impozit. In ceea ce priveste introducerea de la 1 ianuarie a Taxei pe Valoare Adaugata (TVA) pentru tranzactiile cu terenuri intre persoane juridice, acest fapt nu are un impact semnificativ asupra pietei imobiliare. TVA are un impact extrem de redus. Majoritatea terenurilor nu se transmit din patrimoniul societatilor comerciale, ci provin de la persoanele fizice, iar acestea nu percep TVA.

Cind a fost eliminata taxa de timbru?

Taxa de timbru a fost eliminata pe 1 ianuarie 2006, prin Codul fiscal, care a prevazut impozitul pe tranzactii. In propunerea pe care noi am formulat-o, si anume sa nu se mai perceapa acest impozit de 16% pe diferenta, care-i afecta foarte mult pe oamenii care nu stiau sa faca slalom printre dispozitiile legii, am zis ca este mai bine sa se incaseze un impozit mai mic pe toate tranzactiile, cum este in toata Europa si in toata lumea. Astfel, s-a ajuns ca si la noi vinzatorul sa plateasca un impozit de 1, 2 sau 3%, iar cumparatorul sa plateasca onorariul notarial. La ora actuala, prin Codul fiscal, modificat si intrat in vigoare la 1 ianuarie 2006, din cele 3, 2 sau 1% care se percep ca impozit pentru tranzactii, 50% merg la localitatea de unde este imobilul, ca sursa la bugetul local al localitatii, 40% merg la bugetul consolidat, la bugetul de stat si 10% la agentia de cadastru. Inainte, agentia de cadastru avea propriile tarife. De altfel, aceasta agentie a fost infiintata in 2005, cam cind s-a modificat si Codul fiscal.

Ce influenta a avut eliminarea taxei de timbru aplicata tranzactiilor imobiliare?

Aceasta este o problema interesanta. Taxa de timbru pentru activitatea notariala era o reminiscenta, era depasita, pentru ca ea a fost componenta taxelor pentru activitatea notariala pe vremea notarilor de stat. Exista o singura taxa unica. In 1995, cind ne-am reorganizat si am inceput activitatea in noua formula, acea taxa de timbru practic s-a rupt in doua, jumatate a ramas taxa de timbru care sa fie perceputa de stat si sa mearga la stat, si jumatate a devenit onorariu notarial. Sigur, ele in timp au evoluat nu tocmai in mod egal. Taxele de timbru au fost marite de stat atunci cind s-a dorit acest lucru, dar onorariile au crescut mai incet. Am ajuns sa le apropiem oarecum in 2005. Am spus dintotdeauna ca este o taxa de timbru care nu se justifica. Aceasta taxa de timbru era impusa cumparatorului, care trebuia sa suporte toate taxele, potrivit prevederii exprese din lege, care spune ca, in lipsa de stipulatie contrara, de intelegere, spezele vinzarii cad in sarcina cumparatorului. Deci, cumparatorul trebuia sa plateasca onorariul si taxa de timbru, care era de regula mai mare decit onorariul. Pina in 2005, aceasta era de trei-patru ori mai mare. Eliminarea taxelor de timbru a fost in favoarea cumparatorului. Dar aceste taxe nu au nici o influenta asupra numarului tranzactiilor, pentru ca omul le suporta oricum. Cind eram notar de stat, oamenii au ajuns sa plateasca aproximativ 22,4% din valoarea apartamentului si nu se plingea nimeni. Eu cred ca nivelul tarifelor, atit onorariile, cit si impozitele, nu este de speriat. Dar trebuie avut in vedere, in majoritatea cazurilor, comisionul agentului imobiliar, care ia, in majoritatea cazurilor, cit toate celelalte la un loc.

Cit de importanta este adeverinta de la Asociatia de Proprietari?

Este extrem de importanta, pentru ca sanctiunea este nulitate absoluta, prevazuta in Codul fiscal. Deci lipsa certificatului de atestare fiscala, atit de la Asociatie, cit si de la Finante, conduce la nulitate absoluta.

Se respecta in general precontractele?

Se respecta, pentru ca, daca nu, partea care nu isi indeplineste obligatiile poate fi constrinsa. Partea nemultumita se adreseaza instantelor. Sub 3% ajung la instante.

Vi s-a cerut sa trimiteti date la INS cu privire la preturile tranzactiilor? Daca vi s-ar cere, ati face-o?

Nu ni s-a cerut, dar am face-o oricind. Noi trimitem acum la Oficiul pentru Spalarea Banilor tot ce depaseste 10.000 de euro. Dar, chiar daca am trimite la Statistica, nu stim cit de reale sint preturile. In Franta, daca un apartament valoreaza 80.000 de euro si se declara 30.000 de euro, ar fi act nul, deoarece este sub jumatate din valoarea lui.

Ce inseamna calmarea preturilor la apartamentele vechi si cum o vedeti raportata la cresterea preturilor terenurilor?

A scazut interesul pentru apartamentele in blocurile vechi, care au o gramada de probleme, de izolatie, de functionare, de incalzire etc. si sigur ca a crescut interesul pentru locuintele in blocurile noi. In activitatea noastra daca din 2003 pina la sfirsitul anului trecut a fost un adevarat boom in circuitul imobiliar in special la apartamente, incepind cu doi ani in urma, interesul s-a transferat pe terenuri. Nu avem o statistica, insa ramine cert un lucru: nu mai sint atit de multe solicitari pentru apartamentele vechi. Omul isi face calculul ca, daca ar avea bani, ar putea sa isi faca o casuta. Aici intervine problema cu valoarea terenurilor. S-au dezvoltat zone in afara Bucurestiului, pentru ca cele din interior sint aproape inaccesibile si nu mai prezinta interes decit pentru investitii comerciale. Atunci s-au dezvoltat zonele limitrofe ale Bucurestiului si, in general, ale marilor orase.

Cititi despre introducerea TVA la tranzactiile cu terenuri pe www.cotidianul.ro/select