Cresterea preturilor la terenurile din Capitala si imprejurimi este, fara indoiala, unul dintre trendurile majore ce se manifesta pe piata locala de real estate. Expresie directa a cererii in continua crestere pe mai toate segmentele imobiliare, acesta este argumentul invocat in unanimitate de catre developeri atunci cand vine vorba de justificarea preturilor din ce in ce mai mari la locuintele din cadrul noilor ansambluri rezidentiale. O simpla analiza comparativa a preturilor pe metru patrat la terenurile din Bucuresti si zonele limitrofe, in 2005 si 2007 (vezi tabele), atesta fara drept de apel tendinta accentuat progresiva a acestora, mai ales in cazul proprietatilor din interiorul Capitalei. Intr-o privire retrospectiva asupra anului in curs, estimeaza Calin Clinciu, PR manager in cadrul companiei imobiliare Euroest, rata de crestere a preturilor a fost de 20% pentru terenurile scumpe din zonele consacrate (ultracentral, nord) si 50-100% pentru alte zone, in care s-a dezvoltat foarte mult infrastructura.In Bucuresti, preturile variaza intre 350 si 7.000 euro/mpLa ora actuala, ne-a declarat Clinciu, preturile la terenurile din interiorul Bucurestiului variaza intre 350 euro/mp - pentru un teren amplasat intr-o zona ceva mai putin cautata pentru dezvoltari imobiliare, sudul -, putand ajunge insa si pana la 7.000 euro/mp intr-o zona ultracentrala. In conditiile in care, pentru localitaile limitrofe ale Capitalei, preturile terenurilor variaza intre 40-60 euro/mp, in sud, si 100-500 euro, in nord, nu este deloc de mirare ca tot mai multi dezvoltatori se indreapta spre aceste zone, ca varianta mult mai profitabila pentru dezvoltarea unui ansamblu rezidential sau a unuia mixt.In comunele limitrofe, preturile cresc odata cu interesul developerilor"Capcana" in calea acestei solutii de maximizare a profiturilor gasita de catre developeri deriva insa dintr-una dintre legile fundamentale ale economiei: la o cerere in continua crestere, preturile nu pot avea, la randul lor, decat o evolutie direct proportionala.
Astfel, subliniaza reprezentantul Euroest, interesul tot mai mare al developerilor pentru terenurile din jurul Capitalei nu poate duce decat la o majorare considerabila a preturilor. Un fenomen la care asistam deja de o perioada buna de timp, prin inregistrarea unor rate de crestere astronomice. Astfel, subliniaza Clinciu, preturile terenurilor din comunele adiacente Bucurestiului au crescut cu 30% pana la 200% - cu mentiunea ca zonele deja consacrate pentru dezvoltari imobiliare (precum Pipera, Corbeanca, Otopeni) au cunoscut majorari mai mici, cele mai semnificative cresteri inregistrandu-se in schimb la terenurile ieftine, unde s-au anuntat sau se vor anunta mari dezvoltari imobiliare si de infrastructura.Tranzactiile speculative - de viitor sau nu?Una dintre obiectiile majore legate de aceasta crestere a preturilor la terenuri invoca tendintele speculative ale proprietarilor (de drept sau intermediari) de terenuri. De multe ori, acestia cer preturi astronomice, profitand de pozitia privilegiata in care se afla in cadrul pietei per ansamblu - ca sa dezvolte proiecte imobiliare, developerii au nevoie in primul rand de terenuri, care sunt din ce in ce mai greu de gasit. In ciuda acestui fapt insa, reprezentantul Euroest este de parere ca tranzactiile speculative nu pot sustine piata pe termen lung, fapt pentru care speculatorii evita sa investeasca acolo unde preturile sunt deja mari si nu exista potential de crestere.
Pe de alta parte insa, Catalin Maruntelu, reprezentantul departamentului de cercetare al Cornerstone International, estimeaza ca investitorii speculativi vor continua sa isi concentreze atentia asupra terenurilor situate de-a lungul viitoarei autostrazi Bucuresti-Brasov, precum si asupra zonelor mai putin dezvoltate din estul si sudul judetului Ilfov. "In aceste zone se vor inregistra cele mai mari cresteri de pret, potentialul deosebit de dezvoltare al locatiilor respective si nivelul actual al preturilor incurajand tranzactiile speculative", noteaza Maruntelu.Daca nu se va extinde, Capitala se va sufoca, va face implozieIn ciuda numeroaselor tranzactii speculative cu terenuri, atat in, cat si in jurul Capitalei, analistii sunt de parere ca valorificarea potentialului imobiliar al acestora este, in mod categoric, singura alternativa de dezvoltare durabila a Bucurestiului. "Extinderea pe orizontala a orasului este benefica, deoarece Bucurestiul este acum inchis, poluat, deprimant si blocat. Orasul se va extinde destul de mult, altfel se sufoca, face implozie, se blocheaza. Nevoia de locuinte noi, de zone noi, va duce la o crestere constanta a zonelor rezidentiale", subliniaza Clinciu. Reprezentantul Euroest precizeaza insa ca, in vederea sustinerii acestei directii de dezvoltare, autoritatile locale ar trebui sa-si faca treaba si sa modernizeze intrarile si iesirile din Bucuresti, precum si sa construiasca altele noi, pentru a fluidiza traficul. In acelasi timp, Maruntelu subliniaza: "Dezvoltarile imobiliare rezidentiale se vor extinde catre comunele limitrofe Bucurestiului, tendinta sustinuta si de extinderea si modernizarea infrastructurii. Evolutia urbanistica a Bucurestiului si a pietei imobiliare induce extinderea proiectelor rezidentiale catre zonele limitrofe".Dezvoltatorii se orienteaza catre ansambluri multietajateDe asemenea, analistul Cornerstone ne-a aratat ca, in ultimele 12 luni, dezvoltatorii au devenit tot mai interesati de construirea unor blocuri rezidentiale multietajate amplasate in judetul Ilfov. Motivul? Cresterea masiva a cererii pentru acest tip de proprietati, in corelatie cu lipsa de terenuri disponibile in interiorul orasului. In aceste conditii, "probabil cea mai importanta tendinta inregistrata pe teritoriul judetului Ilfov este cresterea numarului de anunturi privind initierea unor proiecte rezidentiale de mari dimensiuni, ce cuprind sute sau mii de locuinte, pentru a promova o politica de preturi eficienta", subliniaza reprezentantul Cornerstone International.
Acesta a adaugat ca, potrivit estimarilor analistilor pietei, aceasta tendinta va continua si pe viitor, dat fiind faptul ca le permite dezvoltatorilor sa vanda locuinte la preturi accesibile populatiei cu venituri medii. Maruntelu precizeaza ca, reflectand tendinta centripeta a dezvoltarii Capitalei, exista un numar semnificativ de astfel de proiecte in zonele limitrofe. Aflate momentan in constructie sau in stadiul de obtinere a autorizatiilor, acestea sunt situate in apropierea limitelor orasului, in Pipera, Tunari, Ştefanestii de Jos sau Mogosoaia. La randul sau, Clinciu este de parere ca zonele cu cel mai mare potential imobiliar sunt Pipera (Voluntari), Ştefanesti si Tartasesti."Terenurile din Capitala sunt deja foarte scumpe"In conditiile acestui interes crescut al dezvoltatorilor pentru terenurile pretabile dezvoltarilor imobiliare, este cat se poate de firesc sa ne asteptam la cresteri proportionale ale preturilor pe viitor. In interiorul orasului, se pare ca lucrurile au ajuns deja destul de departe. "Terenurile din Capitala sunt deja foarte scumpe", este de parere Clinciu, adaugand ca majorari semnificative de preturi vor avea numai acele terenuri pentru care se schimba parametrii urbanistici, in sensul obtinerii mai multor metri patrati construiti pe acelasi teren.
Pe de alta parte insa, reprezentantul Euroest considera ca se vor inregistra cresteri semnificative, de circa 30-40%, acolo unde se vor anunta mari dezvoltari rezidentiale, langa autostrazi sau in comunele unde se vor extinde infrastructura rutiera si utilitatile.Desi preturile sunt mari, piata nu este, totusi, supraincalzitaIn conditiile in care majorarea preturilor la terenuri - atat in Bucuresti, cat, mai ales, in comunele din jurul sau - pare a fi singura directie spre care indica busolele analistilor, opinia unora dintre acestia, conform careia avem de-a face cu o piata deja supraincalzita, suna pe deplin justificabila. Nu de aceeasi parere este insa si Clinciu - "Avem preturi mari la terenuri, dar piata nu este in niciun caz supraincalzita, dovada fiind numarul mare de tranzactii care se fac", subliniaza acesta. In acest sens, reprezentantul Euroest scoate in evidenta rolul esential al terenului pentru orice dezvoltare imobiliara, fapt ce conduce la un interes constant al developerilor. In ceea ce priveste insa sustenabilitatea pe termen lung a preturilor la terenuri, Clinciu este de parere ca majorarea va putea fi suportata de piata doar daca ratele de crestere vor fi din ce in ce mai mici. In acelasi timp, Catalin Maruntelu este de parere ca, atat timp cat dezvoltatorii vor ramane interesati sa cumpere terenuri, atat timp cat costurile totale (inclusiv costul achizitiei terenului), cat si veniturile care pot fi obtinute le vor permite realizarea unei rate de profit dezirabile. Ce inseamna rata de profit satisfacatoare pentru un developer? Cel putin 30% din valoarea unui proiect, conform estimarilor analistilor. La modul general, precizeaza Clinciu, preturile vor creste pana cand cumparatorii vor fi de acord sa le plateasca. "Personal, cred ca in doi ani preturile locuintelor noi (case si apartamente) se vor stabiliza si nu vor mai creste", subliniaza acesta. Cat despre evolutia preturilor de pe piata imobiliara per ansamblu, reprezentantul Euroest este de parere ca, pe termen mediu, acestea vor cunoaste nu numai cresteri, dar si stagnari si chiar scaderi, chiar daca acestea nu vor fi de o amploare foarte mare - aceasta curba sinusoidala reprezentand, de altfel, o evolutie fireasca pe orice piata.