Pe piata imobiliara, criteriul ce face diferenta intre o dezvoltare de succes si una sortita anonimatului este arhicunoscutul "locatia, locatia si iarasi locatia". Acest lucru este valabil mai ales pe segmentul rezidential de lux, unde amplasamentul este unul dintre principalii factori ce conduc la cresterea ametitoare a preturilor.
Desi apropierea de un parc, un lac sau padure este din ce in ce mai cautata de clientii cu venituri superioare, centrul ramane insa in topul preferintelor acestora. "O locatie centrala, exclusivista sau de renume continua sa se situeze in topul preturilor pe metru patrat, datorita epuizarii terenurilor construibile, astfel ca preturile au urcat in zonele de lux pana la 6.000 euro pe metru patrat, indiferent de finisaje sau facilitati", se arata intr-un studiu Colliers asupra pietei rezidentiale high end din Capitala. Aceasta face ca, desi in unele zone de lux, precum Şoseaua Nordului sau Şcoala Herastrau, se resimte aglomerarea de cladiri, aici nu se inregistreaza totusi o scadere a preturilor, ci chiar dimpotriva, atunci cand este vorba de apartamentele cu orientare catre o priveliste deosebita.8.617 euro/mp+TVA - cel mai mare pret, pe strada GogolLa ora actuala, arata studiul Colliers, cel mai mare pret pe metru patrat, 8.617 euro/mp + TVA, il inregistreaza apartamentele dintr-o cladire aflata in constructie de pe strada Gogol. Aceasta proprietate beneficiaza de majoritatea atuurilor necesare unei dezvoltari rezidentiale de lux: locatie intr-un cartier select si linistit, priveliste, imprejurimi cu verdeata, suprafete mari, finisaje si dotari de un rafinament deosebit.
Aceste preturi ridicate sunt, in primul rand, o consecinta a scumpirii terenulurilor, care sunt comparabile ca pret cu cele din vestul Europei. "Un caz elocvent este zona Pipera-Tunari, unde, in 10 ani, pretul terenului s-a marit de pana la 200 de ori, crescand de la 5 $/mp la 1.000 euro/mp", arata specialistii Colliers. De asemenea, acestia precizeaza ca, in anumite zone din cartierul Primaverii, pretul unui metru patrat de teren poate atinge chiar si 5.000 euro/mp.Nordul, polul luxului in CapitalaIn ceea ce priveste zonele preferate de dezvoltatorii de ansambluri rezidentiale de lux, se remarca perpetuarea "suprematiei" nordului. La ora actuala, subliniaza analistii, zona de nord este cea mai scumpa si, in acelasi timp, cea mai cautata zona rezidentiala.
Astfel, foarte multe proiecte rezidentiale noi se dezvolta in nord, cumparatorii fiind inca dispusi sa plateasca un pret mai mare pentru o locatie superioara. Pe langa cartierele traditionale de locuinte, precum Dorobanti, Primaverii, Floreasca, Kiseleff sau Şoseaua Nordului, un interes crescut exista si pentru zone precum Baneasa, Pipera, Otopeni, Corbeanca si Balotesti. Tendinta generala este de mutare si mai spre nord, in zone relativ noi, precum Sisesti, Odai, Jandarmeriei sau Petricani. "Ca o caracteristica generala a proiectelor rezidentiale noi din zona de nord, suprafetele de teren utilizate sunt foarte mari, avand o marime minima de 10 hectare, putand ajunge insa si pana la 221 de hectare", se arata in studiul Colliers.
Analistii companiei precizeaza ca o modalitate la care recurg dezvoltatorii pentru a reduce pretul unui metru patrat construit este de a construi tot mai mult pe verticala, cu un coeficient de utilizare a terenului (CUT) ceva mai ridicat.70% din cumparatorii locuintelor de lux le inchiriazaCererea de rezidentiale de lux vine atat din partea celor care doresc sa-si achizitioneze o locuinta proprie, cat, mai ales, din partea celor care vor sa le inchirieze ulterior. Astfel, datele Colliers arata ca circa 70% dintre romanii care cumpara astfel de proprietati au in vedere inchirierea lor, datorita faptului ca astfel isi recupereaza rapid banii.
In zona de nord, chiriile pentru apartamentele cu 1-3 dormitoare sunt cuprinse intre 2.000-4.000 de euro pe luna, in functie de zona, suprafete, anul constructiei, finisaje si dotari, de locul de parcare inclus. In zona centrala, chiria se situeaza intre 600 si 2.800 de euro pe luna, iar in zona Unirii se ajunge la 400-2.000 de euro pe luna.
Pe piata inchirierilor de rezidentiale de lux, de o atentie deosebita se bucura penthouse-urile si apartamentele spatioase, ce ofera suprafete medii de aproximativ 250 mp, terase generoase si vedere panoramica. Pretul de inchiriere pentru astfel de locuinte variaza intre 5.000 si 10.000 de euro.Dezvoltarea cladirilor de birouri, un factor generator al cererii de rezidentiale high-endCa si in cazul pietei rezidentiale a Capitalei per ansamblu, segmentul high-end este departe de un echilibru intre cerere si oferta, fapt pentru care, observa analistii Colliers, acest segment continua sa inregistreze o activitate deosebita. Cererea foarte mare pentru rezidentialele de lux se justifica, printre altele, si prin cresterea numarului de cladiri de birouri, tendinta locuitorilor Capitalei fiind aceea de a cauta o locuinta in apropierea serviciului. "In aceste conditii, oferta disponibila momentan nu este suficienta pentru a satisface intreaga cerere.
De asemenea, nu este nici suficient de variata, zona de nord oferind pana acum doar solutii locative scumpe, cu valori mai reduse pe metru patrat doar in zona de periferie nord", observa analistii Colliers.