Privind la dezvoltarea imobiliara a Capitalei, ne dam seama ca unul dintre trendurile cu perspective de afirmare pe termen lung este reprezentat de dezvoltarea de complexuri imobiliare cu utilizare mixta, ce includ atat ample zone rezidentiale, cat si spatii de birouri, comerciale si chiar unitati hoteliere. Proiectul Baneasa (al Baneasa Developments), Sema Parc (River Invest), Cotroceni Park (AFI Europe) sunt doar cateva exemple deja statornicite in piata pentru astfel de dezvoltari imobiliare "gigant", menite sa satisfaca cererea masiva, si in acelasi timp complexa existenta la nivelul Bucurestiului. De asemenea, si Global Finance, proaspat intrat pe piata autohtona, si-a anuntat saptamana trecuta intentia de a incepe lucrarile la un astfel de proiect mixt. Este vorba de Global Plaza Floreasca, cu o investitie de aproximativ 200 de milioane de euro. Dupa cum ne-a declarat Aurelia Luca, director comercial Global Finance pe Romania, viitorul proiect va fi amplasat la granita zonei de business cu cea rezidentiala, urmand sa includa un business park in planul principal, iar in planul secund un ansamblu residential. Reprezentanta Global Finance ne-a declarat ca, in opinia sa, dezvoltarea de complexuri mixte nu este atat de mult un "trend" al pietei, cat mai degraba o necesitate dictata de cererea pietei si de zona in care se realizeaza respectivele proiecte. Astfel de ansambluri "sunt dezvoltari normale urbane pentru o capitala europeana cu o populatie in crestere continua si care doreste sa iasa din anonimat si sa creeze sentimentul de placerea de a locui, lucra sau a-ti face cumparaturile intr-un mod adecvat secolului 21", a adaugat Aurelia Luca.Traficul intens si lipsa unei oferte imobiliare suficiente, principalii generatori ai cereriiIn ceea ce priveste factorii care influenteaza in mod pozitiv atat cererea, cat si oferta de astfel de ansambluri, specialistii companiei imobiliare Esop enumera nevoia de a elimina timpii morti (petrecuti in trafic), dorinta oamenilor de siguranta si de a adopta un stil de viata mai sanatos. Atentia acordata nevoii de stimulare a legaturilor sociale nu este nici ea de neglijat la acest capitol. La randul sau, Michael Lloyd, Principal & Managing Partner al Proiectului Baneasa, ne-a declarat: "Avand in vedere ca este din ce in ce mai dificil de circulat in Bucuresti, oamenii isi vor dori cat mai multe facilitati aproape de casa sau de birou, de aceea consider ca proiectele mixte vor fi in continuare cautate. De asemenea, dezvoltatorii locatiilor suburbane vor fi nevoiti sa includa facilitati pentru locuitori". Pe de alta parte, Aurelia Luca este de parere ca principalul factor ce contribuie la dezvoltarea acestei categorii de proiecte este reprezentat de "lipsa unei oferte imobiliare suficiente si diversificate pe segmentele de piata mai sus mentionate", infrastructura deficitara si traficul fiind de asemenea de luat in calcul.Vor contribui noile proiecte la descongestionarea traficului?"Conceptul de proiect mixt presupune crearea unei micro-lumi in care oamenii sunt la cativa pasi distanta de serviciu, locuinta, centre comerciale sau spatii de recreere", subliniaza reprezentantii Esop. Din acest punct de vedere, o intrebare fireasca ar fi daca aceste complexuri vor contribui la decongestionarea traficului din Bucuresti, in concordanta cu planurile autoritatilor de creare a unor poli urbani de activitate. In aceasta privinta, Lloyd se declara optimist, recunoscand ca aceasta este, fara indoiala, o solutie viabila, intrucat oamenii nu vor mai fi nevoiti sa petreaca mult timp pe drum pentru a avea acces la ceea ce isi doresc. De asemenea, reprezentantii Esop considera ca, in momentul in care aceste proiecte vor fi finalizate, ele vor avea in mod cert un rol important in reducerea intensitatii traficului urban.
Pe de alta parte insa, reprezentanta Global Finance considera ca impactul noilor proiecte asupra traficului din Bucuresti este unul nesemnificativ. "Decongestionarea urbana are nevoie de mai mult decat construirea catorva proiecte de mare anvergura. O comunitate nu inseamna limitarea la un spatiu ingradit, unde ai totul la indemana, si in acest caz nu vei mai avea nevoie sa te deplasezi prin oras", motiveaza aceasta. Din acest punct de vedere, Luca este de parere ca, dimpotriva, cresterea numarului de constructii noi va duce la aglomerarea orasului, daca nu sunt luate in prealabil masuri adecvate pentru preluarea numarului in crestere de rezidenti. "Decongestionarea urbana se face si prin respectarea parametrilor de constructii (parcari, inaltime, amprenta la sol etc.) de catre dezvoltatori, precum si prin implicarea activa a autoritatilor locale in amenajarea de pasaje sau treceri la nivel, dezvoltarea transportului public si crearea de parcuri", a adaugat oficiala Global Finance.Fostele platforme industriale si zonele limitrofe, propice pentru proiecte mixteCat despre zonele cele mai potrivite pentru astfel de dezvoltari imobiliare mixte, parerile specialistilor pietei si ale dezvoltatorilor sunt similare. pe de o parte, reprezentantii Esop sunt de parere ca deosebit de interesante sunt fostele platforme industriale, unde mixul de functiuni poate cuprinde o componenta dominanta de spatii de birouri, ca urmare a faptului ca acestea ofera un acces usor catre centru. Zonele din exteriorul orasului sunt si ele interesante, aici dominanta fiind in special componenta rezidentiala. De asemenea, Lloyd subliniaza ca zonele limitrofe pot absorbi mai multe proiecte de dimensiuni mari, avand in vedere suprafata de teren necesara pentru dezvoltarea unui astfel de proiect. Pe de alta parte, Aurelia Luca ne-a declarat: "Nu cred ca e vorba de zone propice, deoarece acest gen de proiecte sunt dezvoltate si in oras si in afara, iar exemplele sunt numeroase daca ne amintim de proiectele dezvoltate pe terenurile fostelor platforme industriale". "In viitorul apropiat se vor concentra pe locatii din afara Bucurestiului, deoarece suprafetele de teren mari si foarte mari din oras nu vor mai exista", a adaugat aceasta.
In privinta numarului maxim de astfel de proiecte mixte pe care Bucurestiul le poate absorbi in prezent, reprezentantii Esop considera ca "este loc pentru toata lumea, atata timp cat dezvoltatorii respectivi realizeaza o anumita etapizare a spatiilor livrate, in concordanta cu rata de absorbtie a pietei". Oficialul Baneasa Developments este de parere ca este greu de facut o estimare in aceasta privinta. "Pot fi absorbite cel putin atatea proiecte mixte de mare amploare incat Bucurestiul sa poata fi transformat dintr-unul din cele mai populate orase din Europa intr-un oras mai degraba suburban", a adaugat insa Lloyd. La randul sau, reprezentanta Global Finance se abtine de la estimari, subliniind ca totul se va reduce la jocul dintre cerere si oferta.
Pe termen mediu si lung insa, specialistii Esop considera ca implementarea acestui concept este una de succes."Estimam ca in urmatorii ani se vor construi tot mai multe proiecte de acest fel, acestea avand o serie de beneficii specifice, atat pentru dezvoltatori, cat si pentru clientii parcului". Pentru dezvoltatori, investitia intr-un proiect mixt presupune echilibrarea riscului, datorita functiunilor multiple generatoare de venit, apartenentei lor la un segment bine definit de public si un anumit ciclu de dezvoltare. Pentru ocupantii parcului, facilitatile oferite de acesta ele reduc considerabil distantele dintre casa si serviciu, precum si dependenta fata de mijloacele de transport in comun.Infrastructura pericliteaza dezvoltarea in comunele limitrofe CapitaleiPentru dezvoltarea de complexuri imobiliare cu utilizare mixta, o solutie ar fi valorificarea potentialului de dezvoltare al comunelor din jurul Capitalei, in concordanta cu proiectul ZMB propus de autoritati. Atat Aurelia Luca, cat si specialistii Esop observa ca astfel de proiecte au inceput deja sa fie demarate, fiind insa axate in special pe componenta rezidentiala, care este ceva mai putin conditionata de existenta mijloacelor de transport. Pentru ca zonele din jurul Bucurestiului sa poata permite implementarea viabila a unor proiecte mixte ample, infrastructura ar trebui sa fie una deosebit de buna, observa specialistii Esop, iar pentru urmatorii 3-5 ani nu se intrevad astfel de optiuni. In acest context, Lloyd subliniaza: "Cred ca se va apela la aceasta solutie atunci cand aceste zone vor putea beneficia de linii de transport, utilitati si infrastructura".Provincia este si ea deschisa dezvoltarilor cu functiuni multipleDaca la nivelul Capitalei trendul de dezvoltare a unor proiecte cu utilizare mixta este in mod evident in plina ascensiune, acelasi lucru se poate spune, desi la o scara ceva mai mica, si pentru orasele mari din provincie.
Reprezentantii Esop considera ca, la acest capitol, prioritare ar fi Constanta, Iasi, Timisoara, Cluj. "Proiectele integrate necesita un mediu cu cerere dinamica pe respectivele segmente, conditie care, in prezent, in afara Bucurestiului, este intrunita doar de marile orase", motiveaza acestia. In acelasi timp, oficialul Baneasa Developments considera ca multe alte orase si-ar dori sa dezvolte astfel de proiecte cu singura conditie sa existe o cerere suficienta la acest capitol.
Aurelia Luca crede ca, in contextul in care exista deja foarte multe proiecte rezidentiale anuntate pentru provincie, probabil ca in curand se va ajunge si la acest gen de ansambluri. "Orasele care ar putea avea dezvoltari de acest gen sunt cele care au o activitate economica crescuta, iar cererea de spatii de birouri ar putea fi combinata cu cea de rezidential, avand ca rezultat un proiect mixt", a precizat reprezentanta Global Finance. Aceasta a adaugat ca, in esenta, toate orasele din tara sunt interesante - conteaza foarte mult cat, unde, ce si cum construiesti.