Efectul boom-ului investitiilor imobiliare la nivelul Capitalei incepe deja sa se faca simtit (sa fie oare din cauza ca lucrurile s-au inscris pana acum intr-un ritm de evolutie - a se citi "crestere" - mult prea alert?). Astfel, desi in termeni reali nu se poate vorbi inca de o supraaglomerare a pietei bucurestene - in contextul in care cea mai mare parte a proiectelor se afla inca in constructie -, atractivitatea acesteia in ochii investitorilor scade pe zi ce trece. Lucru cat se poate de logic, daca avem in vedere, pe de o parte, multitudinea de proiecte anuntate deja pentru urmatorii ani in Capitala si, pe de alta, preturile greu accesibile ale terenurilor, care ridica semnificativ nivelul de profitabilitate pe care ar trebui sa-l satisfaca o investitie in acest sector.Capitala, o piata deja "supraincalzita"In acest context, "oamenii au inceput sa paraseasca Bucurestiul, considerandu-l o piata supraincalzita", este de parere Ilias Papageorgiadis, managing director al companiei imobiliare More International Invest. Spre exemplificare, acesta a precizat ca, din valoarea totala a ofertelor de investitii pe care compania le-a primit pe parcursul targului Expo Real de la Munchen - ce se ridica la 2.350.000.000 euro -, circa 1.450.000.000 sunt destinate proiectelor din afara Bucurestiului, in timp ce doar restul de 900 de milioane vor lua calea Bucurestiului. "Este pentru prima oara cand avem un interes atat de mare pentru celelalte orase ale tarii", a subliniat Papageorgiadis, adaugand ca "Bucurestiul exercita inca o atractie mare, insa nu la fel ca si celelalte orase".Atractivitatea marilor orase se manifesta in special pe retailIn opinia oficialului More International Invest, segmentul cu cel mai mare potential pentru dezvoltari imobiliare in provincie este retailul, lucru ce reiese cu usurinta din "avalansa" de astfel de proiecte anuntate in ultima perioada. Papageorgiadis a subliniat ca factorii ce determina acest potential major de crestere sunt, pe de o parte, cererea extrem de ridicata in comparatie cu oferta, in corelatie cu majorarea puterii de cumparare a locuitorilor marilor orase. Constienti fiind de aceste aspecte, nu exista indoiala ca investitorii se inghesuiesc momentan catre retailul din provincie. Suprasaturarea pietei este o problema pe care, de cele mai multe ori, nu si-o pun, pentru ca, in definitiv, aceasta dilema o vor avea de infruntat nu dezvoltatorii, ci cumparatorii finali ai proiectelor. Papageorgiadis este de parere ca valul de investitii majore in retailul de provincie va duce, in momentul finalizarii unor proiecte de anvergura, la iesirea de pe piata a micilor mall-uri care exista deja in orase precum Brasovul, de exemplu. Cu toate acestea insa, reprezentantul companiei estimeaza ca, pana la sfarsitul lui 2010, fiecare oras mare va avea pana la 10 proiecte de retail, incluzand aici nu numai centre comerciale propriu-zise, ci si hipermarketuri, magazine de bricolaj sau unitati comerciale de mare anvergura. In ceea ce priveste orasele de provincie ce atrag in mod deosebit atentia investitorilor de mentionat sunt, in primul rand, cele situate in zona de vest a tarii, precum Timisoara, Cluj, Sibiu si Arad. Atractivitatea acestora se explica, printre altele, prin pozitia geografica extrem de favorabila si dezvoltarea economica sustinuta, ambele elemente esentiale in ochii investitorilor straini. In al doilea rand, este de parere reprezentantul More International Invest, sunt interesante si orasele mari din alte zone ale tarii, precum Brasov, Iasi si Constanta, acestea oferind un mediu extrem de propice investitiilor imobiliare.2008: un an bun pentru office-ul bucuresteanLa nivelul pietei imobiliare autohtone per ansamblu, afirma Papageorgiadis, la cea mai mare cautare se afla terenurile destinate dezvoltarilor de retail si office, pe cel de-al doilea loc situandu-se rezidentialul si, in cele din urma, sectorul industrial. Pe segmentul office, anul 2008 va fi o perioada propice pentru dezvoltarea pietei bucurestene, in timp ce acest segment continua sa fie putin atractiv pentru celelalte orase ale tarii. Sectorul industrial, pe de alta parte, va cunoaste in continuare o dezvoltare puternica, si aceasta nu doar la nivelul Capitalei, ci si in celelalte zone ale tarii.Unele proiecte rezidentiale din afara Capitalei vor avea de suferitIn ceea ce priveste perspectivele de evolutie a segmentului rezidential, Bucurestiul ramane in topul preferintelor investitorilor, ca urmare a faptului ca aici exista cea mai mare cerere si putere de cumparare pe sector. Cu toate acestea insa, Papageorgiadis estimeaza ca 2008 va fi primul an in care unele proiecte rezidentiale situate in afara Capitalei vor avea de suferit, riscand sa ramana nevandute, din cauza infrastructurii inca deficitare, care face ca accesul catre zonele limitrofe sa fie extrem de dificil. De asemenea, pe termen lung, vor avea de pierdut in ochii clientilor finali acele proiecte strict rezidentiale si comerciale, care nu includ si o infrastructura publica adecvata (scoli, spitale, gradinite etc.). Motivul? Locatarii unor astfel de proiecte vor trebui sa calatoreasca zilnic catre Bucuresti, ceea ce va duce la o intensificare semnificativa a traficului - solutie deloc convenabila pe termen lung."90% din proprietatile romanesti sunt prea scumpe"La capitolul fierbinte al preturilor, Papageorgiadis este de parere ca Romania in general si Bucurestiul in mod special sunt, intr-adevar, niste piete scumpe. Circa 90% dintre proprietatile din tara noastra au preturi prea ridicate, apreciaza reprezentantul More International Invest, adaugand ca, din cauza acestui fapt, compania nu tranzactioneaza decat cu 5% dintre acestea. Pentru anul ce urmeaza insa, oficialul More International estimeaza ca ritmul de crestere a preturilor la toate tipurile de proprietati va incetini, ajungand la o rata de 10-30%. Per ansamblu insa, Papageorgiadis preconizeaza ca, in 2008, 50% din preturile pe toate segmentele pietei bucurestene vor stagna, 25% vor inregistra cresteri (de 10-30%), in timp ce 25% dintre acestea vor cunoaste scaderi sau, desi vor ramane la acelasi nivel, nu se vor vinde, din cauza faptului ca piata va fi prea scumpa.