Volum de tranzactii record pe primele 9 luni ale anului: 1,5 mld. euro

In ciuda temerilor legate de o eventuala prabusire a pietei imobiliare romanesti, aceasta continua sa fie deosebit de atractiva in ochii investitorilor. Asa se face ca, dupa cum se arata in cel mai recent raport de piata al companiei imobiliare DTZ, primele 9 luni ale anului au depasit recordul inregistrat anul trecut la capitolul volum al tranzactiilor. 1,5 miliarde de euro este valoarea cumulata a tranzactiilor ce s-a inregistrat pana in septembrie. O mare parte din aceste tranzactii au fost derulate de "gigantul" austriac Immoeast, care ramane cel mai mare investitor (ca volum al investitiilor) de pe piata romaneasca. De asemenea, o serie de alti jucatori (precum DEGI, ING Real Estate, GE Real Estate, Piraeus RE sau Sonae Sierra) si-au facut intrarea pe piata romaneasca in acest an, acestia deruland primele investitii in peisajul imobiliar autohton si urmand a avea o activitate extrem de dinamica in anul urmator, estimeaza specialistii DTZ.Pe piata investitiilor, randamentele se afla in scaderePe piata investitiilor, se arata in studiul DTZ, trendul major este acela de compresie a randamentelor. Scaderea acestora este impulsionata de cresterea increderii investitorilor in piata romaneasca, de oferta limitata existenta pe piata si cresterea influxului de capital in piata. "Desi rata de compresie a randamentelor a incetinit, anticipam in continuare scaderi pe toate segmentele", sunt de parere specialistii DTZ. O alta tendinta vizibila pe piata de investitii este reprezentata de aparitia tranzactiilor de revanzare a proprietatilor achizitionate inainte de 2007, o serie de investitori oportunisti reusind sa obtina profituri spectaculoase in conditiile scaderii randamentelor.Livrarea proiectelor office aflate in constructie va duce la dublarea stoculuiPrincipala caracteristica a pietei office a capitalei este reprezentata, in momentul de fata, de nivelul ridicat al cererii in comparatie cu oferta inca limitata la acest capitol. Aceasta caracteristica s-a mentinut si chiar s-a accentuat in ultimul an, in ciuda faptului ca, dupa cum se arata in raportul DTZ, stocul office a crescut considerabil anul acesta, atat cantitativ, cat si calitativ, urmand a ajunge la o valoare de circa 1 milion mp la inceputul lui 2008. Cu toate acestea insa, impactul pe care il va avea livrarea proiectelor office aflate momentan in constructie este unul semnificativ, urmand a genera, pe termen mediu (2-3 ani) dublarea stocului office actual. Astfel, suprafata totala de spatii de birouri off-plan se ridica la circa de 900.000 mp, conform datelor din raportul DTZ.Ne vom confrunta cu o rata de neocupare ridicata abia in 5 aniIn ciuda acestor perspective pozitive, decalajul cerere-oferta se mentine, fiind ilustrat din plin de o rata de neocupare de circa 3% pentru stocul existent. In acest context, numarul de proiecte speculative (constructii care incep fara a fi inchiriate in prealabil) a crescut semnificativ. Developerii incearca astfel sa profite de stocul limitat existent pe piata la ora actuala, bazandu-se pe faptul ca, de cele mai multe ori, un proiect este inchiriat in totalitate inainte de finalizarea lucrarilor de constructie. "In momentul de fata, ne confruntam cu pre-inchirieri, viitorii chiriasi fiind nevoiti sa-si securizeze de pe acum spatiile de birouri in viitoarele cladiri cu termene de livrare 2008-2009", ne-a semnalat Mihaela Cnobloch una dintre principalele consecinte ale stocului limitat de pe piata. Reprezentanta companiei ne-a declarat ca, cel mai probabil, dezechilibrul se va mentine si in cursul anului viitor, astfel incat dezvoltarile de birouri vor continua intr-un ritm accelerat si in urmatorii 2-3 ani. In ceea ce priveste perspectivele de dezvoltare ale pietei office locale, reprezentanta DTZ ne-a declarat: "Comparativ cu alte piete europene, putem vorbi de conditii similare, dar noi ne aflam inca la inceput, pe cand celelalte piete au ajuns de mult la maturitate si se confrunta deja cu o rata de neocupare a spatiilor destul de mare, lucru care se va intampla si la noi in urmatorii 5 ani".70% din proiectele off-plan sunt localizate in nordIn ceea ce priveste dezvoltarea zonala a pietei office din Capitala, raportul DTZ semnaleaza tendinta accentuata a developerilor de a se orienta catre nord, in conditiile in care centrul este deficitar la capitolul terenuri disponibile si accesibile ca pret pentru dezvoltari de mare anvergura. Astfel, la ora actuala, circa 70% din totalul proiectelor off-plan (655.000 mp) sunt localizate in zonele nord si centru-nord, fiind programate spre livrare pentru sfarsitul lui 2009. Principalul catalizator din spatele acestei tendinte a developerilor consta in accesibilitatea terenurilor mari, pretabile pentru dezvoltari office, precum si in accesul direct catre marile aeroporturi. Zona de nord, in special Pipera si Baneasa, s-au transformat in locatii predilecte pentru sediile secundare ale marilor companii, pe cand cererea pentru sedii principale, situate in centru, va continua sa creasca, conform studiului citat.
Zonele de vest si centru-vest sunt sub-piete emergente, care au aparut in 2006 si au cunoscut o crestere semnificativa in ceea ce priveste stocul disponibil si inchirierile. Tendinta de dezvoltare a acestor zone, se arata in studiul DTZ, va continua si in viitorul apropiat, de vreme ce o buna parte din cei care activeaza in sectorul IT si servicii financiare locuiesc in cartiere precum Drumul Taberei, Militari, Crangasi, Cotroceni sau Giulesti. De asemenea, arata specialistii DTZ, un avant deosebit la capitolul cladiri office va inregistra si zona de est.
In materie de chirii pentru spatii de birouri, tendinta inregistrata anul acesta a fost de crestere, in mod special pentru locatiile centrale, unde media a fost de circa 22 euro/mp lunar, in timp ce spatiile in cadrul parcurilor de afaceri ajung la aproximativ 15-17 euro/mp. Pentru urmatoarele 12 luni, estimeaza specialistii DTZ, tendinta de usoara crestere a chiriilor se va mentine, in concordanta cu evolutia din ultimii doi ani.Pe retail, developerii iau in vizor provinciaPiata de retail inregistreaza o dezvoltare din ce in ce mai puternica, lucru ce se poate observa cu usurinta analizand numeroasele poriecte de centre comerciale anuntate in ultima perioada. Desi, pana la ora actuala, Bucurestiul este principala destinatie a developerilor de centre comerciale, in ultimii 3 ani, atentia acestora a inceput sa se indrepte si catre marile orase din provincie, unde au inceput sa apara mall-uri de mari dimensiuni. "Pe masura ce numarul proiectelor de retail din Bucuresti a crescut, multi dezvoltatori s-au concentrat pe orasele de provincie, care ar trebui sa inregistreze a crestere rapida a acestui sector, furnizand consumatorilor o paleta semnificativ mai larga de optiuni, in comparatie cu anii trecuti", arata analistii DTZ.90% din centrele comerciale existente sunt ocupateAvand in vedere apetitul ridicat al retailerilor, centrele comerciale existente sunt ocupate in prezent in proportie de 90%, cererea fiind ridicata atat pentru Capitala, cat si pentru orasele de provincie. In conditiile unei cererii atat de ridicate, spatiile noi ce apar sunt ocupate rapid, fie de jucatorii deja existenti, fie de noile branduri care intra pe piata.
La ora actuala, majoritatea provinciilor au cel putin un centru comercial programat spre livrare pentru urmatorii 2-3 ani, estimandu-se ca, pana la sfarsitul lui 2009, stocul de spatii moderne de retail va ajunge la un nivel de trei ori mai mare fata de cel actual.Competitia acerba va duce la aparitia unei a treia generatii de centre comercialeIn conditiile unei competitii ridicate ce exista pe piata spatiilor comerciale, unitatile existente pana la ora actuala nu inregistreaza probleme in a se impune pe piata, asa explicandu-se, de altfel, si entuziasmul investitorilor. Cu toatea acestea, avertizeaza reprezentantii DTZ, odata ce noile proiecte vor fi livrate, exista un risc de suprasaturare a pietei, mai ales ca majoritatea proiectelor sunt localizate in aceleasi zone de interes pentru consumatori. O consecinta directa a intensificarii concurentei pe piata de retail va fi reprezentata de aparitia unor concepte cat mai atractive ca design, ceea ce va duce la aparitia unei a treia generatii de centre comerciale.Piata logistica isi va dubla stocul pana la sfarsitul anuluiO dezvoltare puternica s-a inregistrat si se va mentine si pe piata logistica, stocul de spatii industriale urmand a se dubla pana la sfarsitul anului, prin adaugarea unui total de 320.000 mp in cele cateva luni ramase din 2007. Acestea se vor adauga stocului existent la ora actuala, ce se ridica la circa 290.000 mp spatii de depozitare moderne. Intre 2004 si 2006, a existat un oarecare echilibru pe piata logistica, in timp ce, avand in vedere totalul spatiilor livrate in 2007, oferta a depasit usor cererea pe acest segment. Majoritatea proiectelor industriale sunt inchiriate inca din faza de constructie, rata de neocupare pe Bucuresti fiind de circa 5%. Inchirierile inregistrate in primele 8 luni ale anului s-au ridicat la nivelul de 220.000 mp, ceea ce echivaleaza cu o valoare dubla fata de anul trecut. "Avand in vedere lipsa spatiilor de depozitare de calitate, ne asteptam ca inchirierile sa creasca in acelasi ritm de pana acum, in parte ca rezultat al activitatii in expansiune a companiilor locale si internationale, dar si datorita noilor jucatori intrati pe piata din Bucuresti", se arata in raportul DTZ. In materie de randamente investitionale pe sectorul logistic, se remarca, ca in cazul tuturor celorlalte segmente imobiliare, o tendinta de compresie, ce se va mentine si pentru anul urmator, tinzand catre valori mai mici de 7,5%.

---

Despre autor: