Ca preturile la locuinte continua sa creasca nestingherite, indiferent de discutiile in contradictoriu de pe piata autohtona si cea internationala, este o realitate observabila cu ochiul liber. In cazul apartamentelor vechi, majorarea poate fi pusa mai mult pe seama speculatiilor proprietarilor, prin manipularea in mod exclusiv a deficitului major de oferta existent pe piata la ora actuala. Pe de alta parte insa, pretul din ce in ce mai mare al rezidentialelor noi are la baza - cel putin din punctul de vedere al dezvoltatorului - si o serie de factori obiectivi, ce nu pot fi neglijati intr-o economie de tip capitalist. Scumpirea materialelor de constructie, criza fortei de munca si majorarea preturilor la terenuri sunt doar cativa dintre acesti factori.La un pret de constructie relativ constant, parcela face diferentaSe poate spune insa ca scumpirea terenurilor este cea care duce la salturi semnificative ale preturilor in perioade relativ scurte de timp, in contextul in care materialele de constructii si mana de lucru genereaza mai degraba cresteri pe termen lung. Asa se explica faptul ca pretul de constructie pe metru patrat poate fi evaluat cu oarecare aproximatie, in timp ce variabilele pana la pretul final depind foarte mult de valoarea terenului si de procentul profitului urmarit de catre dezvoltator.
In ceea ce priveste constructia unui metru patrat intr-un ansamblu rezidential destinat clasei medii si medii plus, Monica Marin, Partner Manager EuroMetropola, indica o valoare medie de 650 euro. Pe de alta parte, Catalin Maruntelu, analist in cadrul Cornerstone International, precizeaza ca pretul variaza intre 550-650 euro/mp, valoare la care se adauga o serie de costuri suplimentare, generate de plata unor comisioane catre diversi furnizori de servicii si costurile finantarii.
La randul sau, Sorin Istrate, Managing Partner Europroperty Development, estimeaza o marja de pret pentru clasa medie ceva mai ridicata: 700-850 euro/mp.
Pentru ansamblurile rezidentiale de lux, estimeaza Marin, pretul metrului patrat construit variaza intre 800 si 900 euro/mp, in functie de calitatea finisajelor pe care dezvoltatorul le alege si de locul de provenienta al acestora.
La acest capitol, ne-a declarat Istrate, costul de constructie pentru un complex de lux se situeaza intre 1000-1200 euro/mp. Maruntelu este insa de parere ca pe acest segment nu se poate generaliza un anumit interval de pret, intrucat produsul final oferit de dezvoltator nu este standardizat, deoarece clientul alege finisajele pe care si le doreste.20-40% din pretul final pe metru patratIn contextul in care pretul de constructie pentru un ansamblu rezidential pentru clasa medie sau de lux este relativ constant, terenul influenteaza decisiv pretul final. In ceea ce priveste ponderea pe care o are valoarea terenului in pretul la cumparator, Monica Marin considera ca aceasta este de 30-40%, indiferent de zona. La randul sau, Istrate ne-a indicat un procentaj de 20-40%, cu precizarea ca acesta nu variaza in functie de zona, ci in functie de dimensiunea proiectului care se poate realiza pe terenul respectiv.
In aceste conditii, Istrate a subliniat: "Ţinand cont ca in acest moment influenta terenului in valoarea metrului patrat construit variaza intre 20 si 40%, cresterea preturilor terenurilor a influentat in acelasi procent si valoarea metrului patrat construit". In acelasi timp, Monica Marin ne-a declarat: "Orice calcul simplu poate demonstra ca o crestere a preturilor terenurilor duce la o majorare automata a preturilor apartamentelor". Un dezvoltator va calcula pretul final de vanzare a apartamentelor pe care le-a construit luand in calcul suma achitata pe teren, la care se adauga si profitul sau, a adaugat reprezentanta EuroMetropola. Maruntelu atesta si el aceasta tendinta, aratand ca, intr-adevar, preturile de vanzare pentru apartamentele din cadrul ansamblurilor rezidentiale noi au urmat trendul ascendent al pretului terenului.Achizitiile in sudul Capitalei, mai costisitoare cu cel mult 20%In ceea ce priveste evolutia preturilor la terenurile din Capitala de la inceputul anului pana acum, Monica Marin ne-a aratat ca cea mai mare rata de crestere - 20% - s-a inregistrat in zona de sud, in timp ce estul si vestul se situeaza la egalitate, cu 15%. Pe de alta parte, Sorin Istrate estimeaza ca majorarea preturilor terenurilor este de 30-80%, in functie de zona, de distanta fata de zona centrala si de infrastructura existenta. "Cele mai mari cresteri", precizeaza si oficialul EuroProperty, "s-au inregistrat la terenurile cu preturile mai mici din zona de sud, acestea tinzand sa diminueze diferenta foarte mare fata de terenurile din zona de nord". In prezent, ne-a aratat reprezentanta EuroMetropola, un teren in sud poate fi achizitionat la un pret cuprins intre 500 euro/mp si 2000 euro/mp. In est, media este de 1.400 euro/mp, iar in vest, de 1.200 euro/mp. Zona de nord, a precizat Marin, "are o situatie cu totul aparte in ceea ce priveste evolutia preturilor, ramanand in continuare preferata investitorilor. Interesul vadit al acestora determina proprietarii sa ridice stacheta si mai sus, de la an la an". Astfel, in functie de infrastructura si de distanta pana in centrul orasului, preturile din nord variaza intre 450 de euro si 4.000 de euro pe metru patrat.Pana la sfarsitul anului, preturile vor mai creste cu cel mult 10-25%Care este, in acest context, cresterea preturilor la terenuri preconizata pentru restul anului 2007? "Ţinand cont ca mai sunt mai putin de 3 luni pana la sfarsitul anului, iar luna decembrie este una usor mai relaxata din punct de vedere al numarului de tranzactii imobiliare efectuate, preturile terenurilor nu vor mai cunoaste o crestere spectaculoasa, cel mult 10%", ne-a declarat Marin. Sorin Istrate este ceva mai pesimist, estimand ca, in functie de zona, terenurile se vor mai scumpi cu inca maximum 25%, cea mai mare tendinta de crestere inregistrandu-se tot in sud. Maruntelu estimeaza si el cresterea preturilor la terenuri, nu numai pentru a doua jumatate a lui 2007, dar si pentru prima jumatate a lui 2008. Zonele cele mai vizate de crestere sunt estul si sudul, unde sunt planificate spre finalizare numeroase proiecte rezidentiale si comerciale. In acest context, subliniaza reprezentantul Cornerstone International, "dezvoltatorii vor deveni tot mai interesati de investitii industriale si rezidentiale in aceste zone, datorita cresterii ofertei de terenuri propice dezvoltarilor imobiliare".In unele zone, terenurile scumpe au inceput sa limiteze profitabilitateaIn aceste conditii, cererea de terenuri si, implicit, scumpirea acestora, va fi impulsionata de acest avant general al dezvoltarilor imobiliare. Pe piata locala, estimeaza Maruntelu, "vor deveni tot mai frecvente parteneriatele dintre proprietarii de terenuri si dezvoltatori sau investitori, ca urmare a ofertei scazute de terenuri, a preturilor ridicate si riscurilor mai mici implicate de astfel de parteneriate". Pe de alta parte, apreciaza oficialul Cornerstone, in zonele care deja au cunoscut dezvoltari imobiliare semnificative, preturile vor creste usor, dar intr-un ritm mai scazut fata de anii precedenti, in conditiile in care pretul ridicat al terenurilor a inceput sa limiteze profitabilitatea investitiilor. La randul sau, Monica Marin recunoaste ca exista deja cateva zone in care preturile terenurilor au cunoscut o limita maxima, fiind putin probabil ca, de aici, sa mai cunoasca cresteri spectaculoase, pentru simplul motiv ca ar deveni neatractive pentru dezvoltatori. "Un exemplu elocvent in acest sens", precizeaza reprezentanta EuroMetropola, "sunt deja putinele terenuri libere care au mai ramas in zonele ultracentrale si de nord".4.500-5.000 euro/mp - limita maxima a rentabilitatii in zona centralaIn ceea ce priveste pretul maxim la care ar putea sa ajunga un teren, astfel incat investitia sa fie profitabila pentru un dezvoltator, Monica Marin este de parere ca si un teren achizitionat la 4.500 euro/mp, amplasat in zona centrala, ramane rentabil. "Facand calculele pentru un astfel de teren cu un CUT mediu de 3, dezvoltatorul poate vinde metrul patrat construit la pretul de 3.500 euro/mp, care este o valoare perfect realizabila", ne-a explicat aceasta. La randul sau, Istrate indica, ca pret suportabil pentru dezvoltatori, si nivelul de 5.000 euro/mp, intalnit la ora actuala la terenurile din centrul Capitalei.
De mentionat este insa ca, la acest nivel, doar cladirile de birouri (care au regim de inaltime mai ridicat) si proiectele destinate clasei de lux (ce permit preturi mai ridicate) ar putea suporta aceste niveluri de pret.Dezvoltatorii se indreapta spre periferie, unde preturile nu sunt atat de mariIn conditiile cresterii sustinute a preturilor la terenurile din centrul Capitalei, o tendinta clara a dezvoltatorilor consta in migrarea catre marginile Bucurestiului. "De cand oferta de terenuri din zonele centrale si de nord nu mai este la fel de numeroasa si, mai ales, accesibila, investitorii s-au orientat in alte directii, respectiv zonele periferice de sud, est si vest, unde si preturile au crescut proportional cu interesul investitorilor", subliniaza Marin.
La randul sau, Maruntelu ne-a declarat: "Poate cel mai semnificativ trend pe piata rezidentiala din Bucuresti este cresterea numarului de proiecte rezidentiale mari in zonele limitrofe orasului". Cuprinzand sute sau mii de unitati rezidentiale, acestea permit dezvoltatorilor sa promoveze o politica eficienta de costuri, reflectata in preturi de vanzare accesibile, explica reprezentantul Cornerstone.
Efectul acestei "migratii" a dezvoltatorilor? In mod firesc, tocmai scumpirea terenurilor din zonele considerate odata neinteresante. Conform reprezentantei EuroMetropola, acesta este un trend in plina manifestare - astfel, daca la sfarsitul anului trecut in Pipera se mai vindeau inca terenuri cu 100 de euro/mp, in prezent acestea se tranzactioneaza cu 300-500 euro/mp. Conform lui Sorin Istrate, preturile terenurilor din zonele limitrofe ale Bucurestiului vor continua sa creasca pana cand diferenta fata de zona premium de nord se va micsora semnificativ.