Ruxandra Cleciu: �Apartamentele noi le vor concura pe cele vechi, iar bancile vor fi afectate"

De la inceputul anului, in Bucuresti s-au vindut 14.000 de locuinte, chiar daca preturile au crescut. Despre cum se va dezvolta piata imobiliara am vorbit cu Ruxandra Cleciu, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare.

A aparut un studiu al Alpha Bank conform caruia de la inceputul anului s-au tranzactionat in Bucuresti 14.000 de locuinte. Cum vi se pare aceasta cifra, in conditiile in care anul trecut s-au vindut, conform aceluiasi studiu, 20.000 de locuinte?

Sint cifre normale pentru ca piata de achizitii pe segmentul rezidential este in crestere. Noi am spus anul trecut ca se va dubla. Problema este ca cei de la Alpha Bank nu contorizeaza decit contractele finale, insa in proiectele rezidentiale noi nu se face intotdeauna achizitia pe baza contractului final. Se semneaza un antecontract, urmind ca acela final sa se semneze la realizarea achizitiei, predarii apartamentului. Cred ca se va depasi cifra de anul trecut. Eu cred ca pina in septembrie au fost mai multe tranzactii. Ceea ce nu au luat ei in considerare este ca anul trecut s-au achizitionat apartamente pe stocul vechi si aici putem contoriza numarul de contrcte de vinzare-cumparare, iar anul acesta s-au centrat lucrurile pe proiectele noi. S-au semnat multe antecontracte. Acestea nu sint raportate ca fiind tranzactii, desi angajeaza si vinzatorul, si cumparatorul. Volumul total al vinzarilor va fi aproape dublu fata de anul trecut. Se si vede. Mergeti la proiectele noi si veti vedea ca s-au vindut.

In conditiile in care s-au oferit spre vinzare mai multe locuinte in proiectele noi, credeti ca vinzarile de apartamente noi le vor ajunge pe cele vechi, in ceea ce priveste numarul?

Pe piata apartamentelor vechi primeaza rapiditatea cu care intri in posesia locuintei achizitionate si faptul ca nu ai probleme cu creditul ipotecar. Poti sa-l folosesti imediat, pe cind la apartamentele noi este un fel de struto-camila. Dezvoltatorii au inceput insa din ce in ce mai mult sa mearga pe o varianta de finantare de 25% avans si 75% la predare, astfel ca se poate folosi creditul ipotecar. In anii trecuti voiau banii pe faze de executie si evident ca nu se putea folosi creditul ipotecar decit daca dezvoltatorul avea vreo conventie cu o banca pentru a pune ipoteca de rangul doi. Dezvoltatorii deja incep sa scada avansul, unii cer 20%, ceea ce este normal, pentru ca afara exista proiecte unde se cere 5% la inceput si restul la final. Acest lucru se va vedea pe piata.

Ce rol vor juca preturile?

Apartamentele vechi au ajuns la niste preturi mari, astfel incit te iei cu miinile de cap daca stai si te gindesti ce cumperi, pe ce dai 3.000 de euro pe metru patrat. Dupa parerea mea, bancile fac niste erori fantastice prin faptul ca acorda credite pentru astfel de apartamente. La evaluare, pretul zonei este pretul prin comparatie. Se intreaba cu cit se vinde o garsoniera in zona: una cu 72.000 de euro, alta cu 78.000 de euro, deci pretul mediu este de 75.000 de euro. Dar nu-si pune problema banca daca peste trei ani, in cazul in care va trebui sa execute acea proprietate deoarece proprietarul nu mai poate plati, va mai putea sa-si acopere investitia, mai ales ca si avansul s-a redus. Cred ca preturile apartamentelor vechi sint mult umflate fata de valoarea lor reala.

De ce credeti ca este cererea asa de mare pentru apartamentele vechi?

In primul rind este lipsa de educatie a cumparatorului. Acesta nu cunoaste si nu se informeaza cu privire la proiectele noi. In al doilea rind isi doreste sa aiba imediat ceea ce cumpara, nu gindeste cum se intimpla in strainatate, nu-si planifica viata. Mai este si frica de a iesi afara din Bucuresti, de a sta intr-un ansamblu din afara Bucurestiului, pentru ca face mult pina la locul de munca din cauza traficului.

Localitatile din afara orasului ofera totusi si avantaje. Ce genereaza aceasta teama de a locui la margi-nea orasului, in comunele limitrofe?

Cred ca este justificata aceasta teama. In afara de faptul ca faci foarte mult pina la serviciu, n-ai servicii medicale, cresa, gradinita, nu ai o scoala buna, daca vrei sa aduci o bona care sa stea cu copilul, aceasta nu are cu ce sa vina. In momentul de fata este o reactie normala a cumparatorului sa evite astfel de zone. Consider ca este o datorie morala a sta-tului sa faca ceva. Dar deocamdata pro-babil ca nu este momentul, pentru ca mai sint terenuri de vindut in oras. Au inceput sa se vinda colosii industriali si pe aceste terenuri se vor dezvolta ansambluri. Cum vor vinde ei aceste terenuri daca le vine o oferta concurenta, astfel ca la 20 de kilometri sa iei terenul cu 50 de euro si sa poti sa faci bloc cu patru etaje, aerisit?

O autostrada ar rezolva o astfel de problema?

In mod normal, o distanta de 20 de kilometri in regim de autostrada n-ar trebui sa fie o problema, mai ales ca si in strainatate lumea fuge de oras. Oamenii cu familii, cu copii, fug de oras. In oras stau burlacii si oamenii care nu mai pot sa intretina o casa. La noi insa orasul nu se transforma din punctul de vedere al infrastructurii rutiere si al transportului. Ma refer si la metrou. Nu s-a mai investit nimic. In 15 ani s-au facut doua statii. Este posibil sa nu faci metrou intr-un cartier cum este Drumul Taberei? Peste tot in lume, cred, exista tren pina la aeroport, nu si la noi. La noi nu se mai poate. Daca sta-tul nu face ceva, Bucurestiul va exploda.

Cu toate acestea, s-au anuntat proiecte de anvergura in jurul Capitalei. Un exemplu este Cosmopolis. Vor mai fi si alte proiecte de astfel de dimensiuni?

Cu siguranta ca da. In Stefanesti mai sint cel putin doua-trei proiecte mari. Mai sint alte proiecte anuntate in zona Prelungirea Ghencea, intre zona Prelungirea Ghencea si Soseaua Alexandriei. Mai sint proiecte si in zona de nord-est, spre Voluntari. Sint proiecte foarte mari si in Pipera.

Cum credeti ca va evolua raportul cerere-oferta?

Oferta este una, capacitatea de a cumpara este alta. S-a estimat ca va creste salariul mediu foarte mult, dar eu cred ca la un moment dat va fi concurenta foarte mare pentru ca numarul cumparatorilor este mare si vor trebui sa stopeze cresterea preturilor. Acum, pe segmentul mediu se vind apartamente cu 1.000-1.600 de euro/metru patrat, ceea ce e destul de mult. Comparativ cu apartamentele vechi nu este mult, dar comparativ cu salariile, este. Cred ca exista un numar limitat de cumparatori.

S-a vorbit mult despre faptul ca in ansamblurile rezidentiale multe apartamente sint achizitionate de investitori. Ce ii determina pe acestia sa fie interesati de ansamblurile noi?

In cazul fiecarui proiect exista o anumita politica, se vinde in diverse faze. Sint si investitori care cumpara apartamente in proiecte noi pentru ca ulterior sa le vinda. Este foarte simplu calculul. Ai un apartament care la lansare costa 100.000. Investitorul vine si negociaza la avans, mai putin la pret. Daca ia 20, 30 sau 40 de apartamente, obtine o reducere a avansului. In loc de 25.000 da 15.000 avans. Cam toate proiectele au avut un indice de crestere de minimum 15% pe an si se deruleaza pe doi ani. El a dat 15.000 de euro si dupa un an poate sa-l vinda cu 115.000 si la cit a bagat el scoate 15.000. Asta este ecuatia. Profitul nu este de 15.000 la 100.000, pentru ca el baga 15.000.

Sint investitori romani sau straini?

Sint in general investitori straini. Ei sint prezenti cind proiectul se lanseaza si se ofera reduceri. Multi dezvoltatori au inceput sa fie precauti pentru ca la un moment dat ei pot veni sa concureze chiar proiectul. Sanatos intr-un proiect este sa nu vinzi mai mult de 25-30% la investitori. Sint proiecte unde si 80% dintre apartamente au fost vindute investitorilor. Cind se vor finaliza, sau la o anumita faza, aceste apartamente vor iesi din nou pe piata, pentru ca in prezent majoritatea sint in constructie.

S-a spus recent ca dezvoltatorii au marje foarte mari de profit. Este adevarat?

Depinde de dezvoltator. Daca acesta a achizitionat terenul in urma cu mult timp si promoveaza proiectul abia acum, atunci marja de profit este enorma. Daca l-a cumparat recent, numai din teren se acopera foarte mult din pretul cerut. Sint de acord ca exista profit, insa concurenta e tot mai mare si atunci vor trebui si dezvoltatorii sa-si mai reduca putin pretentiile. Preturile insa nu vor scadea, pentru ca se scumpesc terenurile si cresc costurile de construire. Ultimele cresc din cauza materialelor, care se scumpesc, si din cauza miinii de lucru. Aici este o problema, cunosc firme disperate, care platesc salarii uriase, la nivelul unor specialisti in IT, pentru ca nu gasesc personal.

In aceste conditii se mai poate vorbi de apartamentele economice?

Apartamentele economice vor veni. A aparut un proiect la 750 de euro/mpc. Suprafetele nu sint mari. Vor fi in zone care nu sint foarte cautate, dar sint accesibile ca pret si se ajunge destul de usor in oras. Apartamentele economice sint conditionate de infrastructura, pentru ca nu se pot realiza decit in afara orasului si au nevoie de infrastructura, de drumuri. Pe de alta parte, in alte tari, cum ar fi Italia, achizitionarea primului apartament iti permite sa recuperezi o parte din TVA, este la jumatate pentru primul apartament. La urmatoarele nu mai e aceasta scutire. Ca sa fie o dezvoltare serioasa trebuie sa fie o firma. Persoanele fizice nu pot sa aiba preturi performante pentru ca una este sa negociezi cu un furnizor de materiale pentru 20 de apartamente si alta pentru 2.000. Pretul va depinde de zona. Daca va fi in localitati unde exista ceva utilitati, pretul ar trebui sa se opreasca la 900-950 de euro, plus TVA, pentru a fi economice. Nu cred ca se va mai putea vinde sub acest pret.

Vor mai veni mari dezvoltatori in Romania?

Au venit citiva mari dezvoltatori, dar nu foarte multi. Foarte multi din Israel, destui din Spania, pentru ca i-a impins si criza economica de acolo, insa alti dezvoltatori din Franta, Germania sau SUA vad ca nu au ajuns. In alte tari din Est s-au dus francezi, nemti, scandinavi. Cei din Germania sau Franta tatoneaza. Cred ca ei asteapta al doilea nivel de dezvoltare a marilor orase. Asteapta sa se dezvolte infrastructura. Ei merg pe profituri mici la dezvoltari mari. Cumpara la 10-15 kilometri de oras suprafete mari si fac mii de apartamente. Ei merg pe volum si asteapta ca si cumparatorul roman sa aiba o putere mai mare de cumparare. Probabil ca vor veni in cinci sau zece ani.

In ultimul timp, preturile terenurilor au crescut destul de mult. Credeti ca se va pastra acelasi ritm de crestere pe acest segment?

Sint zone in care piata s-a saturat si nu mai au unde sa creasca preturile. Sint citeva zone in nord, cum ar fi Baneasa, Iancu Nicolae, unde nu prea mai sint terenuri sau, daca mai sint, se dau pe niste preturi foarte mari si nu mai au unde sa creasca. In centru, la fel, au ajuns preturile foarte sus, la 4.000 de euro metrul patrat. Nu cred ca pot sa aiba un ritm de crestere foarte mare. Sint insa multe zone noi, in dezvoltare. Zona nord-est, mai ales Barbu Vacarescu-Tei, este in dezvoltare. Se construieste mult. In ceea ce priveste preturile, terenul are o valoare data nu numai de pozitie, care este importanta, ci mai ales de ceea ce se poate construi pe el. Deja nu mai poti sa construiesti orice, mai ales dupa normele europene. Automat, metrajul pe care poti sa-l construiesti este limitat, iar pretul terenului se reflecta in acel metraj. Daca nu creste pretul de vinzare a imobilului, nu creste nici pretul terenului, pentru ca dezvoltatorul nu-l cumpara. In zonele mai putin cautate in trecut, cum ar fi sudul, se poate achizitiona un teren cu 50-60 de euro/mp la zece kilometri de Bucuresti si se va mai gasi, pentru ca sint comune nu foarte cunoscute. Vor mai creste preturile terenurilor in zona de nord, in localitatile valul doi, cum ar fi Balotesti, Snagov, Tincabesti, deoarece cumparatorii sint impinsi sa cumpere mai departe. Nu vor mai fi boomurile de acum doi-trei ani, cind unele terenuri si-au triplat valoarea. Deja influenta preturilor terenurilor este foarte mare. Dezvoltatorii nu le mai cumpara, iar terenurile nu se mai vind asa de usor.

Se vor mai scumpi apartamentele vechi?

Cred ca peste trei ani vom vorbi altfel despre acestea. Proiectele noi se vor livra, vor aparea investitorii care vind apartamentele noi cumparate si vei avea un apartament la cheie unde vei putea sa te muti. Plus ca vei putea folosi creditul. Costul intretinerii la apartamentele vechi e mare, iar randamentele termice ale acestor cladiri sint proaste. Inainte, reparatiile erau facute de stat, acum sint facute de catre proprietari. Lifturile, tevile de la subsol vor trebui inlocuite. Stiti cit costa un lift? Cum vinzi un apartament la etajul 6 cind nu merge liftul? Dai pe un apartament vechi 80.000 de euro, dar risti ca in 10 ani sa mai dai 6.000 pe reparatii, plus ca incalzirea are un randament slab. Cred ca peste trei ani vom discuta altfel si vor fi foarte afectate bancile cind vor vedea ca pe ce au dat 80.000-85.000 atunci va valora 65.000 de euro. In mod sigur preturile lor vor scadea. Sint supraevaluate si vor suferi de pe urma concurentei apartamentelor noi care se vor livra.

Cum vor evolua preturile apartamentelor noi?

Preturile apartamentelor noi vor mai creste, dar nu mai au cum sa se duca mult mai sus. Vor fi cresteri de cel putin 10% pentru urmatorii 3-5 ani, apoi va urma o plafonare, pentru ca nu creste numarul de cumparatori.

Se vor modifica suprafetele apartamentelor care se vor construi? Tendinta este ca publicul sa caute apartamente mai mici, la fel ca si dezvoltatorii, cind construiesc. Ne plingem de cutii de chibrituri, dar mergeti in Japonia, Franta sau Israel. Vor scadea suprafetele locuintelor dar se vor pastra niste limite. O camera trebuie sa aiba intre 15-18 metri. Nu se va scadea sub nivelul acesta. Dar se mai poate reduce din spatiile comune. Sint spatii care se platesc si nu se folosesc.

---

Despre autor: