Leasingul imobiliar este un produs mai usor de accesat pentru agentii economici, insa acest tip de finantare se adreseaza si persoanelor fizice care doresc sa cumpere un imobil deja construit.

Considerat de unii o varianta la finantarea conventionala de tip credit bancar, leasingul imobiliar reprezinta 7% din totalul finantarilor in sistem leasing in Romania la finele primului semestru al anului 2007, cifra care indica o crestere a acestei nise de piata. Potrivit datelor oferite de Asociatia de Leasing si Servicii Financiare Nebancare (ALB), piata leasingului a inregistrat o crestere anuala de aproximativ 50% in perioada 2003-2006. „La finele lunii iunie 2007, totalul pietei leasingului a atins valoarea de 2.170 de milioane de euro, iar estimarea pentru sfirsitul acestui an este de 4,3 miliarde de euro", precizeaza Adriana Ahciarliu, secretar general ALB.

Ofertele de leasing imobiliar se adreseaza cu precadere persoanelor juridice, peste 90% din clientii institutiilor finantatoare fiind companiile, insa si persoanele fizice pot achizitiona, in sistem de leasing financiar clasic sau sale-and-lease-back (varianta in care clientul este proprietar al unui imobil pe care il vinde societatii de leasing si pe care il rascumpara la finele perioadei de leasing), imobile sau terenuri. In cazul BCR, valoarea minima de intrare a bunului este de 100.000 de euro, neexistind o limita maxima de finantare. „Leasingul imobiliar aduce in plus fata de credi-tul ipotecar un pachet intreg de servicii in relatia directa cu antreprenorul, in cazul finantarii unui santier si in administrarea cladirii postconstructie", mai spune Ahciarliu. Prin netransferarea dreptului legal de proprietate asupra cladirii utilizatorului, cladirea in sine reprezinta o garantie a finantarii care se naste in baza legii leasingului, fara a aduce cu sine costurile inregistrarii unei ipoteci ca in cazul creditului ipotecar. De asemenea, in cazul leasingului imobiliar, intreaga birocratie legata de auto-rizarea constructiei poate fi preluata de lessor, proprietarul bunului dat in leasing. „Diferenta majora fata de banca este reprezentata de faptul ca, in cazul leasingului, societatea finantatoare fiind proprietara imobiliului are posibilitatea sa ofere conditii mai flexibile in ceea ce priveste avansul sau perioada de finantare, avind un risc diminuat", precizeaza Anca Petcu, director general adjunct Piraeus Leasing.

Printre avantajele leasingului imobiliar se numara faptul ca asigurarea proprietatii cumparate prin leasing se face ca orice alta asigurare pentru imobil, acoperind toate riscurile. In plus, aceasta asigurare este achitata de utilizator sau de firma de leasing si apoi refacturata. Pe linga asigurare, compania ofera si servicii de consultanta financiara pentru alegerea solutiei optime de finantare. La acestea se adauga servicii de asistenta tehnica, juridica si fiscala legata de imobilul/terenul achizitionat.

Un alt atu important este volumul rezonabil al documentatiei de finantare. „Documentatia pentru un contract de leasing imobiliar este, in mare parte, similara celei pentru un leasing auto. Cu exceptia documentelor juridice aferente imobilului, respectiv actele de vinzare-cumparare sau extrasul de carte funciara, nu sint lucruri deosebite in plus. Nu solicitam clientilor nostri sa argumenteze prin studii de fezabilitate de ce este mai rentabil sa se mute sau sa se extinda intr-un nou spatiu", puncteaza Claudiu Stanescu, directorul general al BCR Leasing, lider de piata pe leasingul imobiliar. Un alt avantaj este faptul ca aprobarea in cazul leasingului imobiliar este de cele mai multe ori mai rapida. „La leasingul imobiliar, avansul poate varia intre 0 si 50%, in functie de optiunea clientului si, evident, de rezultatele analizei financiare", precizeaza directorul de la Piraeus Leasing. Si in cazul BCR, avansul practicat incepe de la 10% si poate ajunge pina la 50%. „Valoarea reziduala este negociabila, iar nivelul dobinzii si cel al comisionului de management sint personalizate, in functie de specificul tranzactiilor propuse. Contractele de leasing pot fi incheiate pe perioade care variaza de la 12 la 180 de luni, cu posibilitatea esalonarii valorii reziduale", spune Claudiu Stanescu, director general la BCR Leasing.

Totusi, comparativ cu creditul ipotecar pentru achizitia unei locuinte, in cazul leasingului imobiliar unul dintre dezavantaje este faptul ca solicitantul devine proprietar abia la sfirsitul contractului de leasing. In acelasi timp, perioada de finantare poate ajunge pina la un termen 10-12 ani, in timp ce in cazul creditului imobiliar clasic perioada de rambursare depaseste in cazul multor banci 30 de ani. O alta diferenta fata de finantarea imobiliara clasica este determinata de tipul tranzactiei. Dat fiind ca aceasta se realizeaza intre firme, procedura prevede atit plata TVA pe tranzactie, cit si taxarea inversa. „Sint valabile ambele procedee, in functie de alegerea clientului si in deplina intelegere cu finantatorul", mai spune Ahciarliu. Un alt dezavantaj care impiedica persoanele fizice sa apeleze la leasingul imobiliar este impus de nivelul de salarizare, mult sub cerintele societatii finantatoare. „Desi exista conditiile tehnice pentru ca persoanele fizice sa aiba acces la pachetul nostru de servicii de leasing, datorita nivelului de salarii de pe piata romaneasca, nisa de potentiali consumatori este deocamdata destul de ingusta, iar credi-tul ipotecar ramine solutia ideala pentru achizitia de imobile cu destinatie locativa", subliniaza Stanescu.

Pondere mica pentru case In Romania, doar 12% reprezinta finantarea sectorului rezidential si al blocurilor destinate apartamentelor. La noi, finantarea sectorului imobiliar este dominata in proportie de 54% de categoria spatiilor de birouri clasa A, B si C, iar cladirile industriale si comerciale reprezinta 34%. In Europa, leasingul imobiliar inseamna 16% din totalul de 298 de miliarde de euro, care reprezinta totalul finantarilor in leasing la finele lui 2006. Cresterea anuala a leasingului imobiliar este de 27% la nivel european, cel mai mare jucator in domeniu fiind Italia.

Pasi catre bani Pentru incheierea unui contract de leasing imobiliar pentru persoane fizice sint necesari urmatorii pasi:

Clientul identifica bunul imobi-liar dorit (teren si/sau cladire finalizata) Clientul alcatuieste documentatia standard (cerere de finantare, completarea unei fise tip, buletin de identitate, adeverinta de salariu, copie carte de munca) Societatea de leasing ana-lizeaza documentatia, face raportul de evaluare pentru situatie si se trece la negocierea structurii de finantare Se semneaza simultan un contract de vinzare-cumparare intre societatea de leasing si proprietarul bunului, prin care societatea de leasing cumpara, la indicatia clientului, bunul imobiliar respectiv, si un contract de lea-sing intre societatea de leasing si clientul utilizator Bunul care face obiectul contractului este luat in garantie de catre banca finantatoare a societatii de leasing, iar in baza acestui contract, societatea de leasing trage banii de la banca si ii vireaza proprietarului imobilului, alaturi de avansul clientului In acest moment, societatea de leasing devine proprietar, inaintind spre utilizare clientului bunul imobiliar dorit Clientul foloseste imobilul pe toata perioada de finantare, avind toate drepturile, mai putin dreptul de dispozitie Clientul va plati ratele de lea-sing pe perioada specificata in contract, lunar sau trimestrial, iar la finalul perioadei de leasing are loc transferul de proprietate, o data cu achitarea de catre client a ultimei rate