Piata romaneasca - dezvoltare sustinuta sau prabusire iminenta?

In urma cu mai mult de o luna, un articol-bomba din cotidianul britanic The Telegraph suscita aprinse speculatii cu privire la efectele crizei creditelor americane, ce ameninta, se pare, sa se extinda asupra Europei. "Boom-urile rezidentiale din Romania, Bulgaria, Croatia si chiar Rusia par toate intinse la maximum", sublinia publicatia citata. Principalul argument in sprijinul acestei sumbre ipoteze pentru piata autohtona este reprezentat de cresterea fulminanta si adesea artificiala a preturilor la locuinte din pietele din Europa Centrala si de Est. Conditie necesara, desi nu suficienta, in cazul prabusirii pietei americane. In general, analistii pietei autohtone s-au aratat reticenti fata de eventualitatea extinderii crizei creditelor ipotecare la nivelul Romaniei. Cererea semnificativ mai mare decat oferta - atat pe sectorul rezidential, cat si la nivelul pietei per-ansamblu - este principalul contraargument invocat de specialisti. Cu toate acestea insa, exista inca in peisajul imobiliar autohton temeri cu privire la pericolul denuntat de cotidianul britanic.Jones Lang Lasalle: Imobiliarul autohton nu e suficient de matur pentru un "bubble"Desi s-a abtinut de la a face o estimare precisa in acest sens, Charles Krick, Associate Director Jones Lang Lasalle, ne-a aratat totusi ca, in opinia sa, criza americana nu va genera acelasi efect dramatic asupra pietei imobiliare romanesti. Motivul? Cat se poate de simplu: stadiile de dezvoltare ale celor doua tari sunt fundamental diferite. Astfel, daca SUA este o piata matura, cu un sistem ipotecar sedimentat - ce justifica prin aceasta declinul -, segmentul rezidential romanesc este inca "in fasa", abia acum incepand sa se dezvolte cu adevarat. "Piata nu s-a maturizat suficient si nu a ajuns inca la stadiul de 'bubble>>", ne-a declarat Krick. Chiar dimpotriva, ne-a declarat acesta, precizand ca Romania este in plina dezvoltare, cu un ritm de crestere ce l-a depasit usor pe cel al Pragai sau al Budapestei.Bancile nu vor repeta aceleasi greseliDe asemenea, reprezentantul companiei a subliniat ca bancile romanesti au fost deja puse in alerta cu privire la pericolele crizei americane, astfel incat, cel mai probabil, vor adopta o atitudine mai conservatoare in acordarea creditelor ipotecare. "Nu cred ca vor fi repetate aceleasi greseli", a subliniat Krick. Cat despre perspectiva unei prabusiri a preturilor la apartamente, acesta s-a aratat destul de neincrezator, mai ales ca, la ora actuala, cererea este foarte puternica pe segmentul rezidential. Astfel, conform datelor furnizate de companie, nivelul cererii de locuinte pe Capitala este estimat la cel putin 5.000 de apartamente pe an. In acest context, in raportul publicat saptamana aceasta de Jones Lang LaSalle, se precizeaza: "Dat fiind faptul ca cererea depaseste chiar si oferta planificata, iar creditarea este in crestere, perspectiva generala asupra pietei rezidentiale este una de crestere sustinuta".Desi unii investitori s-ar putea retrage, ei vor fi inlocuiti de altiiIn ceea ce priveste consecintele pe care criza americana le-ar putea produce totusi asupra pietei autohtone, acestea sunt mai degraba "efecte de bataie lunga". Krick recunoaste ca, alarmati de intreaga zvonistica in jurul imobiliarului romanesc, o parte dintre investitori s-ar putea retrage in expectativa, insa "acestia vor fi inlocuiti de altii". Cat despre trendurile pe termen lung ale pietei autohtone, reprezentantul JLL a precizat ca, in timp, se va impune o diferenta mai pregnanta intre proiectele rezidentiale de clasa I si cele de calitatea a II-a, la ora actuala existand o oarecare confuzie intre cele doua categorii. De asemenea, Krick ne-a aratat ca dezvoltatorii vor deveni mai constienti de nevoia acuta de proiecte destinate clasei medii si submedii - aceasta in conditiile in care, in prezent, foarte multi developeri lanseaza proiecte pentru clasa medie, insa cu preturi ce tintesc de fapt peste acest nivel.Ritmul investitiilor austriece va incetini, dar achizitiile strategice vor continuaIn acest context, in raportul JLL se arata cresterea sustinuta pe segmentul investitiilor al pietei imobiliare. "In 2006", a aratat Krick, "a avut loc un salt urias la capitolul investitii, iar in 2007, acest ritm a continuat pana acum". Pozitia dominanta este ocupata de fondurile de investitii austriece, care au generat cea mai mare parte a capitalului strain absorbit de Romania in prima jumatate a anului. Mai mult decat atat: in intervalul 2003 si prima jumatate a lui 2007, 73% din volumul investitiilor au fost derulate de catre austrieci. Cu toate acestea insa, Krick a subliniat: "Estimez ca volumul investitiilor austriece va scadea, fonduri spaniole, germane, americane sau britanice urmand a manifesta mai mult interes". Desi, pe viitor, fondurile austriece nu vor mai investi atat de mult in achizitii, acestea vor derula in continuare tranzactii strategice, pentru sedimentarea pozitiei pe care o detin deja in piata.Birourile si retailul, la egalitate: 172 mil. euro investiti in S1 2007In ceea ce priveste distributia volumului total de investitii in prima jumatate a anului - ce s-a ridicat, conform datelor JLL, la 464 milioane de euro, fara a include tranzactiile cu imobile aflate in faza de proiect -, se remarca egalitatea dintre segmentul office si retail. Astfel, pe ambele segmente s-au inregistrat volume investitionale de 172 milioane euro, ceea ce reprezinta cate 37% din total. Pe retail, se precizeaza in raport, interesul este major, atat pentru Capitala, cat si pentru provincie, acesta acoperind "tot spectrul comercial: hypermarket-uri, magazine de bricolaj, parcuri de retail, outlet-uri si centre comerciale".
Pe segmentul industrial, volumul investitiilor s-a ridicat la 74 milioane de euro, prin 2 tranzactii. "Ne asteptam ca numarul de tranzactii sa ramana redus in 2007, datorita lipsei de produse deja existente", se arata in studiul JLL. La capitolul randamente investitionale, s-a observat o diminuare rapida a ratei de capitalizare, in contextul ofertei limitate si a cererii ridicate de proiecte. Astfel, in T2 2007, randamentele medii erau cuprinse intre 6 si 6,5% pe segmentul office, intre 6,5 si 6,75% pe spatii comerciale si intre 7 si 8% pe spatii industriale.Spre sfarsitul lui 2008, oferta va depasi cererea pe segmentul officeO activitate intensa este previzionata pe sectorul spatiilor de birouri, astfel incat, precizeaza specialistii JLL, este de asteptat "ca oferta sa depaseasca cererea spre sfarsitul anului 2008, pentru prima data in ultimii ani". Aceasta in contextul in care stocul total de spatii moderne de birouri (clasa A si B) in Bucuresti se situeaza la circa 880.000 mp, dintre care 140.000 mp au fost livrati in prima jumatate a anului. Pentru S2 2007, specialistii JLL estimeaza ca vor fi livrati inca 140.000-160.000 mp, ceea ce va duce oferta totala pe anul acesta la circa 280.000-300.000 mp. Un aport deosebit la atingerea echilibrului dintre cerere si oferta il vor avea livrarile pe 2008, de aproximativ 300.000 mp, si pe 2009, ce vor ajunge la 350.000 mp.
In ceea ce priveste trendurile inregistrate pe piata de birouri, Krick a precizat ca, la nivelul Capitalei, incep sa se contureze tot mai mult cateva subpiete, cum ar fi: nordul, cu Baneasa si Pipera, centrul, dar si, intr-o mai mica masura, vestul. Acesta a mentionat insa ca dezvoltarea favorabila a acestor subpiete depinde foarte mult de implementarea eficienta a retelelor de infrastructura.In 2-3 ani, peste 30 de proiecte comerciale vor fi construite in toata taraLa ora actuala, o caracteristica certa a pietei autohtone de retail - dar si a celorlalte segmente - este dezechilibrul dintre cerere si oferta. Astfel, stocul de spatii moderne de retail se situeaza la circa 160.000 in Capitala si 500.000 mp la nivel national. "Cu o densitate a spatiilor comerciale de 25 mp la 1.000 de locuitori - fata de media europeana de 170 mp -, Romaniei ii lipseste in mod clar o oferta adecvata pe sectorul de retail", se arata in raportul JLL. Astfel, daca Bucurestiul are o medie de 82 mp la 1.000 de locuitori, acest nivel este cu mult in urma altor capitale din Europa Centrala si de Est, precum Varsovia (592 mp), Praga (548 mp), Budapesta (461 mp).
"Ca raspuns la aceasta lipsa de spatii comerciale moderne, dezvoltatorii locali si internationali intentioneaza sa construiasca peste 30 de proiecte comerciale in toata tara in urmatorii 2-3 ani", dintre care 10 au fost anuntate numai pentru Bucuresti, se precizeaza in studiul citat. Este de asteptat ca noile proiecte sa duca la conturarea unui stoc de 4 ori mai mare in comparatie cu cel existent la ora actuala, desi, a precizat Troy Jonaher, Business Development manager JLL, termenele de livrare si configuratia finala ale acestor proiecte sunt inca neclare. In ceea ce priveste noii jucatori ce vor activa pe piata de retail, reprezentantul companiei a subliniat ca exista la ora actuala o combinatie intre investitori locali si internationali, unii dintre acestia avand deja proiecte in derulare.Cresterea retailului alimenteaza cererea de spatii industrialeCresterea sustinuta a sectorului de retail constituie principalul factor de crestere al pietei spatiilor industriale, care genereaza o cerere sustinuta pentru spatii de depozitare moderne. In prima jumatate a anului, s-au inregistrat tranzactii importante pe acest segment, cea mai mare fiind inchirierea a 45.000 mp in Cefin Logistic Park de catre Carrefour.
De o atentie deosebita la acest capitol s-au bucurat si orasele secundare de provincie, in special cele din vestul tarii, precum Arad, Timisoara, Cluj sau Brasov. In aceste zone, se arata in raportul JLL, "Immoeast, Eyemaxx, Cefin si Prologis au investitii reprezentative in stadiu de proiect sau in constructie". In ceea ce priveste chiriile, acestea se situeaza pe un trend usor descendent, ajungand, atat in Bucuresti, cat si in orasele secundare ale tarii, la un nivel de circa 4-4,5 euro/mp/luna.

---

Despre autor: