Daca te prezinti in acest moment la ghiseul unei banci si soliciti niste calcule orientative in vederea alegerii unui credit ipotecar, cu amabilitate consilierul de credit iti va rezolva solicitarea. Procedura este simpla si aceeasi la marea majoritate a bancilor:
- DAE calculata pe baza dobanzii initiale pentru intreaga perioada de creditare si a comisioanelor lunare/anuale/initiale, aplicate la sold sau la valoarea initiala.
- rata lunara compusa din principal, dobanda initiala si eventualul comision lunar (aceasta daca oferta nu contine un comision initial, situatie in care se achita la inceput);
- totalul de plata la sfarsitul perioadei de creditare prin adaugarea la principalul imprumutat a valorii rezultate din aplicarea ratei dobanzii si comisioanele stipulate in contractul de credit.
- Scadentarul cu valorile calculate la rata dobanzii afisate, eliberat de banca fie pentru intreaga perioada, fie numai pentru perioada cu dobanda fixa.
Informatii corecte si complete, insa, atentie!, numai in cazul in care rata dobanzii este fixa pe intreaga perioada de creditare. Numai in aceasta situatie DAE, rata lunara pentru intreaga perioada de creditare si totalul de achitat la sfarsit sunt corecte.
Pentru ca, daca vorbim de celelalte forme de dobanda, gen variabila pe intreaga perioada sau fixa pentru primul sau primii ani, apoi variaza, lucrurile nu mai sunt asa de simple si cu siguranta modelul de calcul prezentat mai sus nu este intru totul corect.
Cele mai multe banci calculeaza dobanda variabila dupa formula: INDICE REFERINŢĂ (EURIBOR, BUBOR, LIBOR) + marja fixa a bancii.
Pana in prezent erau greu de determinat aceste dobanzi deoarece:
- pentru unele produse nu se cunosteau marjele fixe ale bancilor;
- pentru majoritatea nu se cunostea indicatorul de referinta, raportat la 1 luna, 3 luni, 6 luni sau la 12 luni dupa perioada fixa;
- 2-3 banci care anuntau valoarea dobanzii dupa perioada fixa nu explicau in functie de ce anume variaza.
Cateva banci explica valoarea dobanzii prin calcularea ei in functie de indicatorii interni ai bancii, neraportandu-se la piata interbancara.
www.FinZoom.ro a analizat inca din august anul trecut posibilitatea estimarii cat mai corecte a costurilor reale ale creditelor pentru intreaga perioada de creditare prin aplicarea unei metode comune tuturor produselor. Solutia a fost gasita si implementata pe www.FinZoom.ro - sectiunea CREDITE IMOBILIARE.
Analistii FinZoom au solicitat reprezentantilor bancilor explicatii cu privire la situatia ratei dobanzii variabile, aplicata dupa perioada cu dobanda fixa.
In urma informatiilor primite s-a ajuns la concluzia necesitatii impartirii paginii de rezultate in doua categorii:
1. Produse CU informatii clare referitoare la calculul dobanzii variabile.
2. Produse FĂRĂ informatii clare referitoare la calculul dobanzii variabile.
Astfel, in cadrul primei categorii sunt afisate ofertele in ordinea DAE, dar numai ale bancilor care declara ce se intampla cu rata dobanzii pe intreaga perioada de creditare. Pentru acestea a putut fi dezvoltat calculatorul FinZoom care afiseaza scadentarul cu dobanda afisat de banca in prima perioada, urmand a se continua in perioada urmatoare cu dobanda calculata la valorile indicilor din prezent. Prin urmare, veti avea afisata rata lunara initiala calculata cu dobanda initiala si rata lunara dupa perioada cu dobanda fixa calculata pe baza dobanzii variabile. Pe baza primei rate lunare si a venitului declarat, bancile calculeaza suma maxima ce poate fi acordata.
In aceasta categorie este foarte bine aproximata suma totala de plata la sfarsitul perioadei de creditare.
Din aceasta cauza, valoarea DAE si scadentarul FinZoom nu mai sunt asemanatoare cu cele pe care le ofera bancile prin solicitarea unei oferte personalizate, sunt valori mult mai apropiate de situatia reala, estimabile de oricine in timp. Cunoscand formula, va putea oricand afla valoarea indicelui si adaugarea la marja bancii, rezultand astfel valoarea dobanzii in acel moment.
In cea de-a doua categorie sunt prezente bancile care nu anunta ce se intampla cu dobanda variabila in timp, cum evolueaza aceasta. Sunt afisate tot in ordinea DAE, insa trebuie sa cunoasteti faptul ca dupa expirarea perioadei cu dobanda fixa, aceasta se va modifica simtitor, in medie cu 1,5%, dar poate ajunge si pana la o modificare cu 2% a nivelului ratei dobanzii.
Pentru produsele din aceasta categorie, scadentarul disponibil si DAE sunt identice cu informatiile furnizate de banci. In aceasta situatie bancile elibereaza un scadentar pe 25 ani, de exemplu, calculat cu dobanda fixa de pe primul an. Peste un an, va trimite un nou scadentar, cu o noua dobanda, mai mare sau mai mica, in functie de variatia indicelui sau de politica interna a bancii.
Asadar, este decizia dumneavoastra sa alegeti un credit imobiliar/ipotecar cu dobanda cunoscuta pe intreaga perioada de creditare sau sa alegeti un produs cu o dobanda cunoscuta numai la inceput si deloc previzibila mai departe. www.FinZoom.ro este alaturi de client si ii da posibilitatea de a cunoaste aceste aspecte inainte de a lua decizia finala.