Criza imobiliara din SUA, cauzata de acordarea unor credite ipotecare fara acoperire, nu ramane fara efecte nici la nivelul Europei. Conform cotidianului britanic Telegraph, citat de Mediafax, preturile locuintelor din pietele europene "supraincalzite" au inceput sa cunoasca scaderi semnificative, intr-o repetare a primei faze din procesul de prabusire a sectorului rezidential american. Ingrijorarea specialistilor pietei internationale planeaza nu numai asupra pietelor europene mature, ci si asupra celor aflate in curs de dezvoltare, precum Romania.In prima parte a anului, preturile locuintelor irlandeze au scazut anul acesta timp de patru luni consecutiv, ca urmare a cresterii dobanzii de referinta din zona euro, fapt ce a dus la explozia "bubble-ului" cu un caracter speculativ din regiunea statelor baltice. In Irlanda, scaderea preturilor la case s-a ridicat la 2,6% in primele sase luni ale anului, numai in Dublin fiind inregistrata o regresie de 3,3%. Mai mult decat atat: declinul pare ca se extinde rapid si in sectorul de constructii, astfel incat numarul de locuinte noi inregistrate a scazut cu 34% in primul semestru al anului. In Letonia, preturile au scazut cu 4,5% in mai si iunie Aceeasi situatie pare sa se repete si in cazul Letoniei - in Riga, preturile la case au scazut cu 1% in mai si apoi cu inca 3,5% in luna iunie. Acest lant de scaderi a fost urmarea unui apogeu pe piata letona, dupa ce apartamentele din centrul vechi al orasului ajunsesera pana la inceputul acestui an mai scumpe decat cele din Berlin. Toate acestea in conditiile in care se inregistrase o adevarata "nebunie" a tranzactiilor speculative, multe realizate in baza unor credite ipotecare in euro, franci elvetieni si yeni. Tendinte care ar putea duce la un dezastru daca moneda letona s-ar deprecia neasteptat. Dar avand in vedere deficitul de cont curent foarte ridicat al tarii, care a ajuns la 26% din Produsul Intern Brut (PIB), este foarte posibil ca aceasta devalorizare sa aiba loc. Scaderea este vizibila si in cazul unor piete solide, ca Franta sau Spania. "Spania este in scadere. Companiile locale de real- estate au raportat scaderi ale preturilor de la un trimestru la altul atat in Madrid, cat si in alte provincii", subliniaza Jean-Michel Six, economist sef pentru Europa la agentia de evaluare financiara Standard & Poor's. De asemenea, preturile proprietatilor franceze au scazut cu 1,5% in luna iulie, desi per-ansamblul primului semestru al anului s-a inregistrat o crestere de cinci procente. Din cauza gradului inalt de indatorare a populatiei, Europa este foarte vulnerabila Explicand acest fenomen de scadere in masa a preturilor, Jean-Michel Six a subliniat ca, din cauza ca multi locuitori ai Europei au un grad de indatorare foarte ridicat in scopul achizitionarii de locuinte, intreaga regiune este mult mai vulnerabila la implementarea unor conditii mai severe de creditare. Faptul ca datoriile depasesc 100% din PIB in tari precum Irlanda, Marea Britanie, Spania, Olanda si Danemarca face ca aceste tari sa prezinte un risc ridicat pentru fenomenul de "bubble". "Şirul de majorari ale dobanzilor de referinta, operate de bancile centrale, isi exercita efectul asupra veniturilor disponibile, afectate deja de cresterea gradului de indatorare a populatiei", a spus Six. De mentionat ar fi faptul ca Banca Centrala Europeana a dublat rata dobanzii de referinta, de la 2% in decembrie 2005 la 4% in prezent. Danske Bank: Europa de Est este deja invadata de un "bubble urias" Desi la momentul actual scaderea preturilor afecteaza doar zonele periferice ale continentului, specialistii pietei imobiliare internationale se tem ca bubble-ul se va extinde si asupra pietelor est-europene, printre care si tara noastra. Principalul argument in sprijinul acestei ipoteze consta in aceea ca pietele din interiorul Europei au inregistrat pana acum aceeasi crestere fulminanta a preturilor ca si cele mai mature, afectate acum de "prabusire". "Boom-urile rezidentiale din Romania, Bulgaria, Croatia si chiar Rusia par toate intinse la maximum", subliniaza cotidianul britanic. La randul sau, Danske Bank este de parere ca Europa de Est este deja invadata de un "bubble urias", ce aminteste de situatia din Asia de Est inregistrata inainte de criza din anul 1997. La o cerere ridicata de locuinte, o prabusire brusca a preturilor este improbabila In acest context, Eugen Paternic, general manager City Expert, ne-a enumerat cativa din factorii care ar conduce la producerea unui fenomen de bubble in tara noastra, dupa modelul celorlalte tari europene. Astfel, un loc important il ocupa decizia BNR de a renunta la impunerea avansului de 25% in cazul creditelor imolbiliare, precum si limitarea gradului de indatorare a populatiei. "Se stie ca majoritatea tinerilor isi doresc o locuinta a lor si fac credite ipotecare, banca vanzand bani si obtinand profituri din aceasta. Vanzatorul umfla pretul locuintei nejustificat, stiind ca vor exista potentiali cumparatori, si datorita acestei liberalizari a ofertei de credite ipotecare. Riscul mare este dat de valoarea restantelor la credite, care poate constitui deja un semnal de alarma", explica Paternic. Un alt factor favorizant ar fi speculatiile ce se fac pe piata imobiliara, atat de catre dezvoltatori, care asteapta cresterea preturilor la locuinte pentru a le vinde, cat si de catre acei investitori oportunisti, care investesc in faza de proiect a constructiei, pentru a vinde apoi la un pret mai mare.Cu toate acestea insa, analistii pietei imobiliare autohtone se arata reticenti fata de pericolul unui fenomen de bubble. Astfel, Alexandru Nitescu, directorul Departamentului Proiecte&Investitii in cadrul Regatta, este de parere ca o asemenea scadere brusca a preturilor este putin probabila, atata timp cat exista o cerere ridicata de locuinte si o oferta care este departe de a o satisface. Subliniind influenta raportului cerere-oferta asupra "sanatatii" pietei, Nitescu ne-a declarat: "Una dintre primele lectii pe care le invata un economist in facultate sau un om de afaceri in lumea reala este faptul ca pretul este rezultatul cererii si al ofertei. Este normal ca pe anumite piete, la anumite perioade de timp, sa existe cresteri si scaderi. Chiar pe aceeasi piata pot exista segmente in crestere si segmente in scadere". La randul sau, Eugen Paternic ne-a declarat ca: "Nu se poate vorbi la momentul actual de un 'fenomen de bubble>> in Romania, caci inca cererea depaseste oferta. Sigur, trebuie sa ne preocupe si sa acordam atentie faptului ca tari cu o democratie si o economie avansata au avut experienta aceasta si au trecut prin acest fenomen cu efecte colaterale devastatoare". Directorul City Expert subliniaza insa o diferenta majora: "In timp ce in celelalte piete europene care au fost afectate de fenomenul de bubble preturile au scazut cu 1-3,5 %, iar construirea de imobile noi cu 20-35%, Romania se poate spune ca are o piata imobiliara stabila si chiar in crestere, data de cererea mare care depaseste oferta - a se vedea cresterea constructiei de locuinte pentru clasa medie".