Ca piata office bucuresteana este caracterizata de o cerere in continua crestere nu mai reprezinta o noutate pentru nimeni. Asa se face ca una dintre principalele caracteristici ale stocului total de birouri - pe care Calin Clinciu, director comunicare Euroest, il estimeaza la 1.500.000 mp, iar Mirela Raicu, reprezentanta Esop, la 1.400.000 mp - este rata mica de neocupare. Oana Taraze, Associate Managing Director Eurohouse, ne-a declarat ca acest indicator se situeaza la ora actuala intre 4 si 4,5%, urmand ca, pana la sfarsitul lui 2007, sa ajunga la peste 5%. O rata mare de ocupare a spatiilor de birouri nu reprezinta insa neaparat un dezavantaj - ca in mai toate cazurile, depinde pe ce pozitie te situezi. Astfel, din punctul de vedere al investitorului, o cerere si o rata de ocupare ridicate reprezinta garantia unor randamente mari. In acest sens, ne-a aratat reprezentanta Eurohouse, randamentele office vor ajunge anul acesta la circa 7-7,5%, ceea ce este inca deasupra nivelului inregistrat pe alte piete mai dezvoltate. Spatiile variate asigura cate o optiune pentru fiecare Cererea ridicata, venita din partea unor categorii largi de jucatori, nu este insa doar principala premisa a succesului unei investitii, ci si unul dintre cei mai importanti factori care contribuie la diversitate - o conditie sine qua non a "sanatatii" pietei. In acest sens, Mirela Raicu ne-a declarat: "Pe piata ar trebui sa existe tot timpul spatii variate, in primul rand din punctul de vedere al nivelului chiriei, astfel incat fiecare companie sa poata avea o solutie". Astfel, desi tendinta dezvoltatorilor este de a se orienta din ce in ce mai mult spre constructia de spatii de clasa A, un rol important il au si categoriile secundare - clasa B sau chiar spatiile mai mici, amenajate in cadrul vilelor sau caselor individuale. Despre distributia acestor categorii pe harta Capitalei, Calin Clinciu a precizat: "Centrul si nordul sunt al cladirilor de clasa A, urmand ca in restul Bucurestiului sa domine cladirile de clasa B. Sigur, nu va exista o delimitare clara, o granita intre cele doua zone". Peste 65% din investitori vor birouri de clasa A In ceea ce priveste birourile de clasa A, Oana Taraze ne-a declarat ca acestea reprezinta circa 67% din totalul stocului existent la nivelul Capitalei, in timp ce specialistii Euroest estimeaza o proportie de 60%. Pe anul acesta, "peste 65% din cererile investitorilor in spatii de birouri s-au inregistrat pentru zona centrala si de nord a Bucurestiului, respectiv Piata Victoriei, Unirii, Aviatorilor, Baneasa, Pipera, Şoseaua Nordului", ne-a aratat reprezentanta Eurohouse. Cat despre jucatorii interesati de aceasta categorie, de mentionat este ca cererea "provine in principal din partea bancilor, a institutiilor financiare si companiilor de servicii profesionale, fiind solicitate pentru sedii centrale sau departamente de servicii pentru clienti", a adaugat Taraze. In acelasi timp, Clinciu ne-a declarat: "Clientii pentru clasa A sunt multinationalele si firmele puternice, cu o oarecare vechime pe piata". La capitolul chirii pentru casa A, Mirela Raicu a estimat un nivel de 17-20 euro/mp, in timp ce specialistul Euroest a indicat valori cuprinse intre 17 si 23 euro/mp. In acelasi timp, Oana Taraze ne-a declarat: "Pentru anul 2006, pretul de inchiriere pentru spatiile de birouri de clasa A s-a stabilizat in jurul valorii de 15-18 euro/mp, in functie de locatie si de serviciile oferite, cu un maxim de 21-24 euro/mp, in conditiile mutarii imediate sau intr-un termen relativ scurt, urmand ca, pentru livrarile din 2008, sa ia valori de 20-25 euro/mp, in conditiile intaririi monedei nationale". Anul acesta, cererea pentru clasa B s-a majorat cu 25% Despre ponderea detinuta de birourile de clasa B din Bucuresti, reprezentanta Eurohouse ne-a aratat ca acestea reprezinta "aproximativ 15%-20% din volumul stocului existent". Un aspect demn de mentionat ar fi, conform Oanei Taraze, acela ca "se constata anul acesta o crestere (a cererii) de 25% pentru locatii semicentrale, in office-uri de categoria B, ca Splaiul Independentei, Timpuri Noi, Nerva Traian, Militari, unde exista sau se vor construi mari complexuri rezidentiale sau comerciale". Cat despre jucatorii care genereaza cererea pentru birourile din a doua categorie, acestia sunt atat companii mari, care doresc sa aiba propriile cladiri, cat si companii mici si mijlocii. Conform Eurohouse, acestea din urma "prefera sa inchirieze suprafete de 200 pana la 400 mp, pe o perioada medie de 2 pana la 4 ani, la un pret mediu de 13-15 euro". Pentru chiriile office de clasa B, Clinciu estimeaza un nivel de 12-15 euro/mp, in timp ce Mirela Raicu indica valoarea de 13-16 euro/mp. Vilele vor fi in continuare cautate de firmele de avocatura, publicitate si HR In afara de cele 2 categorii consacrate de spatii office, exista o alta, cea a birourilor amenajate in cadrul vilelor sau caselor individuale. Pentru acestea, ne-a aratat Mirela Raicu, "clientii sunt, de regula, companii romanesti sau straine, cautand suprafete de dimensiuni intre 200 si 700 mp". Unul dintre principalele avantaje ale acestei clase il constituie locatia centrala sau chiar ultracentrala, in timp ce chiriile sunt asemanatoare cu cele pentru categoria B: 13-18 euro/mp, in functie de locatie si de gradul de finisare si renovare, a subliniat reprezentanta Esop. Pe de alta parte, Oana Taraze ne-a declarat: "In functie de dotari, preturile pornesc de la 10-14 euro/mp si 20-24 euro/mp pentru vilele de patrimoniu, inclusiv casele boieresti, localizate in zone centrale si ultracentrale, ca Primaverii, Kisseleff, Aviatorilor, Dorobanti, Cotroceni".In ceea ce priveste o eventuala disparitie a acestei categorii de pe piata, analistii pietei se arata in unanimitate reticenti. Astfel, Calin Clinciu considera ca "micile spatii de birouri nu vor disparea, deoarece sunt destule firme care doresc sa inchirieze o vila cu stil intr-o anumita zona a orasului, sa aiba un birou individualizat si sa se bucure de o intimitate mai mare". La randul sau, Mirela Raicu este de parere ca, pe orice piata in miscare, va exista intotdeauna un aflux de companii in formare, care vor avea nevoie de spatii cu dimensiuni si conditii financiare mai flexibile, iar vilele vor fi solutia pentru acestea. Oana Taraze ne-a aratat ca "spatiile de birouri amenajate in cadrul vilelor vor fi in continuare cautate, in special de firmele de avocatura, publicitate si resurse umane". De asemenea, un alt public-tinta predilect pentru birourile din vile sunt asa-numitele "firme de apartament", care prefera aceasta categorie ca etapa de tranzit spre birourile de clasa B. In acelasi timp, nu sunt de neglijat nici ambasadele, care opteaza pentru aceste spatii in virtutea faptului ca au nevoie sa-si creeze un spatiu securizat pe care sa-l administreze cu mai multa usurinta.