Piata emergenta din multiple puncte de vedere, nu este de mirare ca Romania atrage atentia din ce in ce mai multor companii straine. Acestea vin in tara noastra, studiaza piata si decid ca, da, este un moment oportun pentru a demara un program de investitii aici. Iar cum urmatorul pas in extinderea activitatii intr-o tara noua consta in gasirea unui sediu de afaceri potrivit, una dintre primele probleme cu care se confrunta reprezentantii diverselor multinationale la venirea in Romania este tocmai dificultatea acestui proces.
Astfel, primele 4 elemente pe care le ia in calcul o mare companie straina atunci cand se lanseaza in cautarea unui spatiu office pentru a-si desfasura activitatea in conditii optime sunt: calitatea, suprafata, locatia si, nu in cele din urma, nivelul chiriei. Iar probleme apar la fiecare dintre aceste etape.

Birourile de clasa A sunt cele mai cautate de marile companii

In ceea ce priveste calitatea spatiilor de birouri disponibile in Bucuresti - bineinteles, cele de clasa A sunt preferatele marilor companii -, oferta slaba pe acest segment este mai mult decat evidenta. Astfel, conform celui mai recent studiu CB Richard Ellis, in ciuda unei dezvoltari dinamice inregistrate in primul trimestru al 1997, piata office a capitalei a ramas, totusi, subdezvoltata in raport cu nevoile sale reale. Aceasta situatie este cauzata in mare parte de cererea ridicata, care a dus la o crestere fara precedent a ratelor de ocupare, nu numai pentru birourile de clasa A, dar si pentru cele de clasa B.
Pe langa acest factor de ordin calitativ, urmatorul element de prima importanta pentru marile companii in procesul de selectare a unui sediu de afaceri este suprafata. Iar piata bucuresteana este deficitara si la acest capitol, dupa cum sunt de parere specialistii. In acest sens, cu cateva mici exceptii, arata studiul CBRE, piata office a capitalei "este dominata exclusiv de dezvoltari de birouri sub 5.000 mp, ceea ce creeaza o piata dificila pentru utilizatorii de spatii mai mari". Si cum majoritatea multinationalelor au nevoie de spatii destul de largi pentru desfasurarea optima a activitatii, este usor de inteles de ce gasirea unui sediu potrivit este atat de dificila.

Locatiile preferate sunt nordul, dar, mai ales, centrul

Privitor la locatiile preferate de majoritatea companiilor aflate in cautarea unui sediu de afaceri, acestea sunt, conform CBRE, nordul capitalei (aici s-au inregistrat in special contracte de pre-inchirieri), alaturi de zona centrala. Aceasta din urma se situeaza, de altfel, in topul preferintelor multinationalelor, fie ca este vorba de intrarea acestora pe piata romaneasca, fie de extinderea activitatii lor aici. Problemele apar, iata, si aici, de vreme ce oferta existenta in aceste doua regiuni nu poate nici pe departe sa faca fata cererii puternice venite din partea noilor jucatori de pe piata.
Consecinta fireasca a cererii pentru birouri de calitate, chiriile office au crescut simtitor, la ora actuala variind intre 19-19,5 euro/mp/luna. Mai mult decat atat, avand in vedere concentrarea cererii pe zona centrala a capitalei, unde oferta este limitata, nivelul chiriilor pentru pentru dezvoltarile de birouri de calitate au ajuns pana la 25-30 de euro/mp/luna. Desi acestea din urma sunt exceptii, ele zugravesc totusi o imagine comparabila cu anii '90, cand piata bucuresteana de birouri se afla la inceputul procesului de dezvoltare.

Si in Europa, segmentul office este deficitar

Situatia segmentului office bucurestean nu este insa una singulara la nivel european. "In Europa, chiriile pentru birourile de prima clasa cresc in ritmul cel mai rapid din ultimii 5 ani, iar cererea pentru birourile europene ramane una puternica", in ciuda unei usoare scaderi a cererii in prima parte a anului curent, apreciaza analistii CBRE. In acest context, Nick Axford, reprezentant al departamentului de cercetare si consultanta al CB Richard Ellis a explicat: "Nivelurile de activitate sunt inca puternice, si, in numeroase cazuri, pe linie cu, sau chiar mai ridicate decat in perioada echivalenta a lui 2006, asa ca acest fapt nu ar trebui sa fie privit in nici un fel ca o incetinire".
In aceste conditii, Indicele Chiriilor Office calculat de CBRE a inregistrat o crestere pentru al noualea trimestru la rand, reprezentand o crestere trimestriala de 1,8% si una anuala de 7,2%, aceasta fiind cea mai mare crestere anuala de la sfarsitul lui 2001.
Acest avans sustinut a fost determinat de faptul ca toate cele 38 de piete europene incluse in analiza au cunoscut cresteri ale chiriilor, spre deosebire de trimestrul precedent. Cele mai mari rate de crestere au fost inregistrate in afara Uniunii Europene, in Moscova si Oslo, dar, de asemenea, si in Varsovia si Istanbul.
Din aceasta perspectiva globala, Anna Starczewska, analist senior CBRE, a subliniat ca, avand in vedere atat nivelul scazut al ofertei existente de birouri, precum si cel al proiectelor de acest tip aflate in derulare, "chiar si o cerere moderata va fi suficienta pentru a creste chiriile in multe piete". "Desi activitatea economica nu este puternica, previziunile sunt in mare parte pozitive si probabil ca vom vedea in continuare o crestere a chiriilor in 2007, mai ales acolo unde nevoia pe acest segment este cea mai acuta".