SGA Romania - Institutul de Consultanta Imobiliara Ltd, companie specializata in consultanta imobiliara, cu o activitate de peste un deceniu, a prezentat ieri Raportul de prognoza 2007, document ce va fi transmis si Uniunii Europene. Raportul din acest an, "Romania in primul an european", coordonat de catre Artur Silvestri, profesor-asociat de gestiune imobiliara la Universite Francophone Internationale din Bruxelles, analizeaza intreaga piata imobiliara si emite previziuni documentate atat pentru anul viitor, cat si pentru urmatorii doi ani.
Integrarea s-a produs, vin strainii!
Raportul incepe cu momentul dinaintea integrarii Romaniei: "O piata imobiliara aflata in cea mai dezechilibrata situatie posibila care isi sporeste coeficientul de risc pentru plasamentele intamplatoare sau pentru amatorii inflamati". Analistii apreciaza ca seria legendelor delirante nu s-a incheiat. "Abia consumata etapa ceremoniala, se va intari, paradoxal, "mitologia integrarii" ce a devastat literalmente piata imobiliara din Romania in perioada recenta - legende ce emotioneaza o populatie lacoma care, in doar cateva luni, a transformat o piata in expansiune necontrolata intr-un domeniu al absurdului definit de o "dictatura a vanzatorului", li se adauga acum certitudinea ca "integrarea s-a produs si vin strainii"!
Raman insa segmente de piata ce nu vor prezenta nici un interes si unde orice plasament va fi lipsit de suport si fara alte consecinte decat pierderi si deziluzii, fiind evident, spre exemplu ca, investitorii ce se invoca nu vor veni in Romania sa cumpere apartamente la bloc! In schimb, vor veni sa cumpere teren agricol care, aici, costa inca intre 450-600 euro/ha, in vreme ce in Cehia se achizitioneaza cu aproximativ 5000 euro, in Italia cu minimum 6000 si in Polonia cu 6-7000 euro/ha. Pret scazut are inca si terenul intravilan rural. Si pentru ca exista "deficitele" - segmente unde exista cerere inca nesatisfacuta ori constanta sau in mod evident crescatoare; iar dorinta "burgheziei tinere" de a trai altfel decat in comun este evidenta intr-o tara de proprietari in procent aproape dublu decat, spre exemplu, Germania; tema noilor cartiere continand case medii cu pret de pana la 80-120.000 euro va atrage.
Socant pentru analisti este argumentul marilor investitii - care se confunda inexplicabil cu zgarie-norii, cladiri "visate aberant in capitala europeana cu cel mai ridicat risc seismic - Bucuresti", se arata in analiza. Dar Romania are nu doar potential, ci si proiecte ce vor interesa, cu siguranta (expertii fac referire la Canalulul Dunare-Bucuresti, care, in sine, poate aduce dezvoltari imobiliare evidente). "Potentialul ramane capital, mai ales cand se intrevede anvergura cu caracter de unicat".
Analistii apreciaza ca, mitul strainului continua sa dicteze, iar o anumita nerabdare a vanzatorilor care asteapta marele castig deja se inregistreaza. Ei spun insa ca, in ciuda acestor iluzii, structura clientelei nu se va schimba deocamdata, desi nu se poate exclude un anumit aflux de straini. Dar cel mai numeros solicitant ramane in continuare nesatisfacut caci din cauza legendelor, ce fac din strain platitorul generos si naiv, s-a pierdut din vedere platitorul popular roman. Si in loc sa se examineze realitatile, se prefera scheme propagandistice de felul aceleia care spune ca unul din sapte englezi cumpara in Romania si Bulgaria si, deci, se prevede un potop de bani. Aceasta situatie se observa cel mai nimerit in piata chiriilor. Strainul nu vine deocamdata aici ca sa locuiasca, ci va inchiria. Aceasta piata se va dezvolta ca urmare a principiului care spune ca "multinationalele" nu prefera proprietatile in materie de birou si locuinte (alocand pentru staff un buget pentru vila unifamiliala si, pentru managementul intermediar plata unui apartament ultracentral elegant). Imobiliarii sunt de parere ca acum sunt la moda schemele de castig ce-i vor aduce pe straini ca investitori in apartamente de condominium, foarte accesibile ca pret in comparatie cu marile capitale si placute pentru chiriasul european, dar speranta ca exista cerere la nesfarsit si ca strainii - deveniti proprietari - vor avea drept clienti tot straini pentru a inchiria se va dovedi desarta.
Preturile cresc totusi
Asadar, expertii imobiliari apreciaza ca, pe moment, preturile vor creste in materie de locuinte. Intai de toate, fiindca prin comparatie cu Europa, preturile sunt aici scazute. In Romania, un apartament de lux - "a la roumaine", bineinteles - in Dorobanti, se vinde cu nu mai mult de 2200 euro/mp de constructie, dar in Paris acesta este cel mai scazut pret posibil, intalnit de fapt in orase satelit precum Bagnolet si numai dupa ce locul a devenit notoriu in rau prin rascoalele periferiilor, incendierile de masini si revoltele de strada. Apoi, pretul ascendent se impune fiindca acolo unde chiar daca exista masa de cumparatori, nu apare oferta noua. Si, in sfarsit, pretul ridicat se datoreaza bancherului - decisiv pentru piata stapanita de creditul ipotecar; cel ce "vinde bani" staruind in a mentine pretul ridicat sau chiar majorandu-l ca sa nu piarda intr-o ipoteza de prabusire de piata. Deocamdata, pe piata raman apreciate apartamentul popular (cresteri totusi modeste de pret, de pana la 10%) si apartamentele burgheziei interbelice (in foste case boieresti, ori in vila traditionala familiala, unde, intervenind cumparatorul strain, procentele posibile s-ar putea sa fie mai ridicate). Invocate adeseori drept solutie, casele noi din complexe si parcuri rezidentiale raman o ipoteza mediocra pentru investitia calculata corect.
In domeniul "centrelor de afaceri", scaderea chiriilor in circa 5 ani a fost de aproape 50%, iar corectiile usoare din 2004 si 2005 au mai adus ajustari de pana la 5-7%. Perspectiva, spun imobiliarii, oricat s-ar prezenta de optimist nu va aduce, in viitor, decat tendinta de descrestere si alte scsderi treptate care in 2007 s-ar putea accentua nesemnificativ. In schimb, "piata de depozite" (si mai putin de hale industriale) se intensifica si va constitui, fara nici o indoiala, vedeta viitorilor doi pana la patru ani. Aceiasi situatie se prognozeaza si in ceea ce priveste "spatiile cu destinatie comerciala", unde razboiul istoric dintre hipermarket si mall a fost castigat, deocamdata, de "noul mod de viata consumist si diversificat" intrunit de "extractul de oras", unde se gasesc magazine, restaurante si cinematografe, mic-gross, agentii bancare etc. (Carmen POPESCU)
Un an de incertitudini
Asezarea in "noua structura" - cu principiile ei si cu mecanisme definite - nu va fi, deci, imediata dar, cu toate acestea, nici nu va mai putea fi amanata mai mult decat cel mai tarziu in anul urmator.
Totusi, inca de la inceput modificarile de esenta se vor produce devenind efective mai mult in privinta mediului de afaceri si in "cadrele generale" decat in structura clientelei ori a segmentelor de piata propriu-zise unde categoriile active exista si actioneaza fara intrerupere. Astfel, "normalizarea legislatiei specifice - si care s-a pastrat in unele tematici la un nivel aproape african - va aparea cu claritate caci acum va fi cu neputinta sa se introduca ordonante sau "reglementari" cu motivul ca "asa ni se cere" fiindca, pana la urma, noi nu mai avem nevoie sa ne adaptam de vreme ce, constitutional, "legislatia europeana" are precadere fata de dispozitiile locale", spun analistii imobiliari. "Astfel dispar si ultimele iluzii traduse in formulari nereusite precum ar fi recenta disociatie dintre "aderare" si "integrare", ilustrand inca o mistificatie fara nici un suport. In realitate, noi am trecut intr-o clipa dintr-o tara in alta, indiferent daca procesul propriu-zis continua si legaturile functionale vor mai cunoaste nepotriviri de moment. Pentru imobiliar aceasta inseamna inca un an de incertitudini si de "piata aproximativa", cand nu sunt indicate mizele cu un coeficient ridicat de risc", concluzioneaza raportul SGA Romania.